二次混改、股價(jià)長期過低、降負(fù)債……在近日召開2020年年度股東大會(huì)上，綠地控股(600606.SH)就這些問題一一作出回應(yīng)?！度A夏時(shí)報(bào)》記者從綠地方面了解到，會(huì)上，綠地控股董事長兼總裁張玉良強(qiáng)調(diào)今年公司下大決心，工作重點(diǎn)之一就是全面加強(qiáng)市值管理，并已做相應(yīng)安排。同時(shí)，公司將從更長遠(yuǎn)發(fā)展的方向上思考“降負(fù)債”與公司長期穩(wěn)健發(fā)展之間的關(guān)系。此外，綠地控股旗下基建、酒店旅游+會(huì)展也會(huì)分拆上市，其中綠地金控與貿(mào)易港將先行一步。

加緊部分酒店資產(chǎn)變現(xiàn)

作為去年“三線全踩”的房企，股東頗為關(guān)注綠地控股的“三道紅線”問題。股東大會(huì)上，張玉良強(qiáng)調(diào)，公司會(huì)從更長遠(yuǎn)發(fā)展的方向上思考“降負(fù)債”與公司長期穩(wěn)健發(fā)展之間的關(guān)系。

“對(duì)于’降負(fù)債’，我們堅(jiān)持的觀點(diǎn)是，第一要堅(jiān)定不移地降負(fù)債，第二要平衡好降負(fù)債與發(fā)展的關(guān)系——如果簡單地降負(fù)債而放棄發(fā)展，我覺得這不是我們要的。”張玉良表示，綠地降負(fù)債的目的是要實(shí)現(xiàn)長期持久穩(wěn)健地發(fā)展，而不是不要發(fā)展。“如果不要發(fā)展來降負(fù)債，我覺得這不是很好的’降負(fù)債’，所以我們一季度負(fù)債同比大幅下降，但增長還在穩(wěn)固進(jìn)行。”

年報(bào)顯示，2020年，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，較上年同期上升1.3個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為139.2%，較上年同期下降17.7個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21，踩中“三道紅線”。按照張玉良的計(jì)劃，2021年要力爭實(shí)現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。而2021年一季度，公司累計(jì)壓降有息負(fù)債約181億元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比指標(biāo)超過1的監(jiān)管基準(zhǔn)線，“一條紅線”已經(jīng)提前轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)。

綠地控股相關(guān)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，按照綠地控股的計(jì)劃，公司將對(duì)照“三條紅線”監(jiān)管政策，推進(jìn)降負(fù)債、去杠桿、優(yōu)結(jié)構(gòu)工作;堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”，增收節(jié)支，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理;優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率;加強(qiáng)逾期應(yīng)收款催收清欠。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，面對(duì)降負(fù)債要求，綠地控股正加快旗下資產(chǎn)的變現(xiàn)。股東大會(huì)上，張玉良透露，綠地控股最近將4家酒店打包REITs到新交所上市，由綠地金控進(jìn)行。按照規(guī)定，每隔半年可以新置入酒店資產(chǎn)，而公司接下來會(huì)持續(xù)推進(jìn)酒店資產(chǎn)上市事宜。

“目前綠地控股管理并自有的酒店項(xiàng)目近300家，資產(chǎn)量比較大。”一季度報(bào)告顯示，2021年1-3月，綠地酒店客房數(shù)為12246間，入住率為45.8%;取得經(jīng)營收入3.83億元;2020年，公司酒店取得經(jīng)營收入16.6億元，占營業(yè)收入的0.36%。

在5月中旬舉辦的2020年度業(yè)績及現(xiàn)金分紅說明會(huì)上，綠地控股方面透露，公司新加坡REITs項(xiàng)目相關(guān)工作正在推進(jìn)中。據(jù)市場公開信息，綠地新加坡REITs項(xiàng)目于2020年12月28日獲得新加坡證券交易所的上市許可，該項(xiàng)目一旦成功上市，將成為中國特大型國企首支于新加坡上市的REITs項(xiàng)目，也是首支人民幣和新加坡元雙幣種交易的產(chǎn)品。

與此同時(shí)，按照降負(fù)債與平衡發(fā)展的需求，綠地控股也會(huì)處理一部分酒店資產(chǎn)變現(xiàn)。張玉良認(rèn)為，變現(xiàn)后公司將尋找新的發(fā)展模式，也可以降負(fù)債。據(jù)其介紹，近期公司將東京、悉尼等部分酒店資產(chǎn)出售。而這些酒店處置與打包REITs上市是同步推進(jìn)的。“我們準(zhǔn)備有計(jì)劃地去化相關(guān)持有資產(chǎn)，來實(shí)現(xiàn)減負(fù)債與產(chǎn)生利潤。”

在之前的采訪中，綠地酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，盤活存量資產(chǎn)，回籠資金，是加速去杠桿的重要措施。綠地內(nèi)部近期強(qiáng)調(diào)將圍繞6大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債去杠桿。其中一條就是“以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠”。

繼續(xù)審慎投資、精準(zhǔn)投資

股東大會(huì)上，張玉良強(qiáng)調(diào)，“重要業(yè)務(wù)分拆上市”也是公司十四五期間的重要資本化布局，就是要對(duì)消費(fèi)、金融等題材相對(duì)較好、條件相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)板塊，實(shí)施股份制改造，完成分拆上市，目前相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。

張玉良透露，基建、酒店旅游+會(huì)展業(yè)務(wù)未來可能都要推到資本市場上市，只是還沒有具體的時(shí)間表。目前公司旗下擬上市的業(yè)務(wù)是綠地金控、貿(mào)易港，“會(huì)先做股份制改造”。

據(jù)了解，截至2020年末，綠地全球商品貿(mào)易港已累計(jì)吸引70個(gè)國家和地區(qū)的176家企業(yè)入駐，設(shè)立國家館數(shù)量達(dá)到46個(gè)，同時(shí)在全國建設(shè)分港10家、開業(yè)運(yùn)營4家;今年4月中旬，綠地集團(tuán)執(zhí)行總裁耿靖向媒體透露，綠地集團(tuán)下屬企業(yè)綠地金融在上海地方政府、國資委以及央行的支持下，正按國務(wù)院《關(guān)于實(shí)施金融控股公司準(zhǔn)入管理的決定》，積極申請(qǐng)金融控股公司牌照，而綠地集團(tuán)下屬企業(yè)“綠地?cái)?shù)科”計(jì)劃三年內(nèi)拆分上市。

集團(tuán)四大業(yè)務(wù)板塊中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍備受關(guān)注。一季度報(bào)告顯示，2021年一季度，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1325.91億元，同比增66.58%;同期歸屬上市公司股東的凈利潤為39.33億元，同比增7.36%。同期，公司房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入487億元，同比增長29%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額702億元，同比增長39%，回款671億元，同比增長43%。

張玉良向股東介紹說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的主要策略是提高產(chǎn)能提高效益，聚焦重點(diǎn)城市，聚焦最核心產(chǎn)品，而不是盲目布局。其直言，“現(xiàn)在已經(jīng)不是到一個(gè)地方今天拿地明天就賺錢的時(shí)候，受政策影響較大”。

2021年，綠地控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備權(quán)益土地總投資額計(jì)劃為1000億元，用于直接或間接購買土地。但考慮到“高層調(diào)控思路堅(jiān)定不移”，且金融機(jī)構(gòu)投入房地產(chǎn)的資金在全面收縮，綠地控股對(duì)于政策變化持審慎態(tài)度，因此今年公司重點(diǎn)工作就是聚焦行業(yè)、聚焦重點(diǎn)城市、聚焦重點(diǎn)優(yōu)秀有競爭力的團(tuán)隊(duì)，全面提升地產(chǎn)效率，而拿地也要看市場與成本的匹配。

對(duì)于土地“雙集中”政策，張玉良指出，“雙集中”本質(zhì)上是中央房地產(chǎn)調(diào)控分類管控思路的升級(jí)，也是在土地環(huán)節(jié)重要的分類管控具體手段。通過集中供應(yīng)、擴(kuò)大供應(yīng)有效管控市場預(yù)期、平穩(wěn)市場情緒，有利于從穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價(jià)和“房住不炒”，而“雙集中”的政策效果還有待進(jìn)一步觀察。

張玉良認(rèn)為，面對(duì)新的調(diào)控措施，關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變投資方式，要繼續(xù)審慎投資、精準(zhǔn)投資。結(jié)合公司資源狀況和改革方向，“既鼓勵(lì)發(fā)展，又杜絕盲目拿地、盲目搶占資源，嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)”?！度A夏時(shí)報(bào)》記者看到，近期，綠地控股在寧波、長沙、濟(jì)南等城市的集中供地中均有收獲。