最新的克而瑞數據顯示，上周，昆明商品住宅供應量有所下降，但成交量穩中有升，價格微降。上周，銷售金額最高的前三名項目分別是：隆盛府（1.16億元）、華潤悅府（0.76億元）、卓越滇池晴翠（0.64億元）；成交套數最多的前三名是：卓越滇池晴翠（55套）、隆盛府（52套）、光明璟宸苑（27套）。

剛剛過去的3月，昆明樓市漸露暖意。卓越滇池晴翠、山海灣8號、華潤中心·潤府、美的·云璟、隆盛府等項目紛紛發布銷售捷報。

昆明多個項目“以價換量”成交均價低于以往

克而瑞銷售數據顯示，3月份昆明樓市銷量前10名的住宅項目中，多個項目的成交均價低于以往，且相繼推出特價房，用“以價換量”的營銷方式促進成交。

其中，銷量排名第一的項目是卓越滇池晴翠，3月份共成交152套，成交均價10168元/平方米，這是項目開盤以來推出的最低價。

成交排名第二的有兩個項目：隆盛府成交133套，成交均價16952元/平方米，銷售產品為毛坯住宅。該項目此前在售產品為精裝住宅，均價約20000—22000元/平方米；光明璟宸苑也成交133套，成交均價8366元/平方米。該項目此前銷售均價最高超10000元/平方米。

排名第四的項目是萬科城，成交102套，成交均價15560元/平方米。

第四名以后依次是：融創文旅城二期，成交87套，成交均價13018元/平方米；華潤悅府，成交58套，成交均價18645元/平方米；萬科500里，成交49套，成交均價17342元/平方米；恒大珺睿，成交34套，成交均價21045元/平方米；龍湖新希望錦麟天序，成交32套，成交均價23994元/平方米；恒大云璽大宅，成交18套，成交均價27674元/平方米。

總的來看，銷量前10名的項目“以價換量”，促進成交的現象明顯。

一季度銷售金額榜?俊發排首位

4月2日，克而瑞發布了2022年一季度昆明房地產市場盤點數據。其中公布的房企流量、權益金額等數據，可作為購房者買房時的重要參考依據。

數據顯示，一季度昆明樓市宏觀層面維穩、放松的信號不斷釋放，但土地端、市場端仍持續低迷狀態，受到春節淡季和疫情影響，整體規模處于近3年來的低點。一季度昆明房企銷售金額TOP20榜單顯示，俊發地產以22.08億元流量金額和17.33億元權益金額穩居流量、權益金額榜單榜首。

整體來看，一季度TOP20房企流量、權益銷售金額總量同比減半。各梯隊上榜門檻均有大幅下滑，其中TOP10流量金額門檻降幅高達173%。具體到企業，去年同期位列流量金額前20位的16家房企中，流量業績降幅在20%以內的有2家，20%—40%的有5家，40%—60%的有6家，60%以上的有3家。

其中，中南置地、大悅城控股、云南建投、光明地產、卓越集團、東原集團等房企新晉入圍流量或權益金額TOP20，朝朝暮暮、印江山、滇池晴翠等單項目有出色的表現。

另外，一季度昆明土地供應持續處于低位。成交量較去年下半年有所回升，但多以勾地（土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格）成交為主，樓板價不超3000元/平方米。

住宅存量攀升?去化周期約2年

一季度，受到春節淡季影響，加之折扣刺激力度減弱，昆明房地產市場商品房整體供求環比均下降三成以上，價格回升5個百分點，成交量為近3年來的低谷。

具體來看，一季度昆明商品住宅均價為13731元/平方米，供求量為近3年次低點，價格降至14000元/平方米以下。

另外，昆明住宅的整體存量逐年攀升，截至2022年3月，存量從2019年的624萬平方米升至目前的916萬平方米，去化周期從2020年下半年的不足1年，升至目前的約2年。

從物業層面看，高層住宅主導了市場，但價格跌幅明顯，剛需剛改類高層產品“以價換量”的現象比較突出。一季度，這類產品單價約為13000元/平方米。洋房市場以去存為主，高價洋房規模備案帶動價格上漲，存量處于健康水平。別墅成交節點降幅相對較小，恒大云璽、東旭御山湖集中備案支撐成交，價格環比上漲13%。

分析：需求端對商品房的預期將提升　　

根據以上數據，克而瑞從土地、房企、需求3個方面對后市作出展望。

克而瑞認為，當前昆明樓市依然處于低谷，房企資金壓力短期內難以緩解，房企的策略依然以保現金流、保生存為主。總體看，隨著“收并購”的推進和購房者期待的升級，房企逐漸進入以質量為重要競爭力的第二輪篩選階段。市場版圖正在重新劃分。

另一方面，市場震蕩下行加深了客戶觀望情緒，昆明樓市目前以州市和外省購房者為主要需求支撐。同時，以本地客為主導的改善需求有序釋放。而在保障租賃房發展背景下，需求端對商品房的預期將有所提升。

克而瑞還認為，當前的市場狀況，購房者會更加看重房企品牌、企業實力等。

編審：吳晨萍

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