(原標(biāo)題：愛(ài)屋吉屋倒閉啟示錄： 莫要妄談?lì)嵏残袠I(yè))

“目前行業(yè)最大的問(wèn)題是制度問(wèn)題，而這與互聯(lián)網(wǎng)無(wú)關(guān)。”

當(dāng)潮水褪去才發(fā)現(xiàn)誰(shuí)在裸泳。曾創(chuàng)下世界最快紀(jì)錄之一的愛(ài)屋吉屋只用了不到五年時(shí)間就已“宣告”死亡。一顆狂熱的心難以正視世界，天量融資記錄不代表可輕易顛覆行業(yè)。

“資本是嗜血的，要求的回報(bào)周期太緊張。”一位愛(ài)屋吉屋前員工感慨。2014年，以“干掉中介，讓門(mén)店滾粗”口號(hào)脫穎而出的愛(ài)屋吉屋，以O(shè)2O方式殺入傳統(tǒng)中介行業(yè)，并試圖顛覆行業(yè)玩法。資本和互聯(lián)網(wǎng)最終也折戟在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)面前。目前，愛(ài)屋吉屋網(wǎng)站以及APP停止運(yùn)營(yíng)，公司網(wǎng)站www.iwjw.com被轉(zhuǎn)入名為“一樓房東”的公司，而愛(ài)屋吉屋APP則顯示“服務(wù)器迷路”，無(wú)法正常打開(kāi)。

我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司前任副總裁、現(xiàn)任北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO胡景暉認(rèn)為，回顧愛(ài)屋吉屋的模式，有幾點(diǎn)值得反思：第一，互聯(lián)網(wǎng)并非萬(wàn)能，并非使用了互聯(lián)網(wǎng)手段就是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。本質(zhì)還是傳統(tǒng)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)手段提高效率、降低成本、改善用戶體驗(yàn)，這才是企業(yè)良性健康發(fā)展的真相;第二，“講故事的高手”吸引的是資本，但客戶體驗(yàn)才是至上;第三，有別于國(guó)外房屋代理制度，中國(guó)傳統(tǒng)中介一手托兩家的模式?jīng)Q定了其促成交易的積極性，而這也是行業(yè)內(nèi)制度最大的問(wèn)題。這不是互聯(lián)網(wǎng)所能改變的。

實(shí)際上，伴隨著愛(ài)屋吉屋高速發(fā)展，其問(wèn)題也不斷頻現(xiàn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)搜集資料發(fā)現(xiàn)，早有中介指責(zé)愛(ài)屋吉屋涉嫌變相抬高房?jī)r(jià)擾亂市場(chǎng)秩序，也有消費(fèi)者指責(zé)其租房協(xié)議霸道、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)體系不健全或影響交易安全，其100%真房源承諾也受到質(zhì)疑，曾經(jīng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛的愛(ài)屋吉屋早已四面楚歌。

互聯(lián)網(wǎng)改造中介：曇花一現(xiàn)

公開(kāi)資料顯示，2014年6月到2015年11月，愛(ài)屋吉屋完成從A輪到E輪五輪融資，累計(jì)融資3.5億美元，估值10億美元，融資方也全是大牛，順為資本、淡馬錫、晨星資本、高瓴資本等等。愛(ài)屋吉屋創(chuàng)造了一個(gè)世界紀(jì)錄：最快完成五輪融資的獨(dú)角獸企業(yè)。

有了錢(qián)便有了底氣，愛(ài)屋吉屋宣稱要“用互聯(lián)網(wǎng)飛機(jī)大炮的方式挑戰(zhàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的刀耕火種”，以顛覆萬(wàn)億市場(chǎng)的決心加入了燒錢(qián)大軍。

2014年9月，愛(ài)屋吉屋依靠“上海租客傭金全免”的補(bǔ)貼策略，迅速躍居市場(chǎng)份額前列。2015年5月，愛(ài)屋吉屋在地產(chǎn)殺入上海前三，僅次于中原和鏈家，同年9月，愛(ài)屋吉屋的二手房交易達(dá)到2400多套，僅次于鏈家的4000多套，排名上海第二。2015年春節(jié)后愛(ài)屋吉屋在上海和北京開(kāi)展上線二手房業(yè)務(wù)，5月進(jìn)入廣州、深圳，7月進(jìn)入天津和杭州，8月進(jìn)入武漢和成都，9月進(jìn)入南京和重慶。

2015年是愛(ài)屋吉屋發(fā)展最為迅速的一年。這一年，愛(ài)屋吉屋在上海和北京兩地網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)顯示總成交17893套，套均總價(jià)接近180萬(wàn)。預(yù)估全年總成交略高于2萬(wàn)套，GMV約為400億元人民幣。為了達(dá)到這個(gè)數(shù)字，鏈家走了十年，而愛(ài)屋吉屋只用了一年。

然而，好景不長(zhǎng)。過(guò)于理想化的去門(mén)店化、互聯(lián)網(wǎng)燒錢(qián)賺客戶模式使得成本高企、再加上快速擴(kuò)張背后公司結(jié)構(gòu)不合理以及管理漏洞等問(wèn)題頻現(xiàn)，而這些在資本寒冬和房地產(chǎn)調(diào)控背景之下，更難以負(fù)荷。2016年開(kāi)年，愛(ài)屋吉屋便身陷“欠薪”“裁員”“降傭”“關(guān)店”等系列負(fù)面消息中。公開(kāi)資料顯示，2016年底至2017年初，愛(ài)屋吉屋由于業(yè)務(wù)迅速萎縮，開(kāi)始大規(guī)模裁員，市場(chǎng)部100人裁員后只剩10余人。最終，整個(gè)公司的規(guī)模從最初的5000~6000人裁到只剩400人。2019年2月，位于上海市安遠(yuǎn)路的愛(ài)屋吉屋，早已人去樓空。曾經(jīng)的極速飛奔的愛(ài)屋吉屋已成曇花一現(xiàn)。

“愛(ài)屋吉屋用實(shí)際行動(dòng)證明，在中國(guó)，去門(mén)店化的道路走不通。在當(dāng)前國(guó)情之下，二手房交易業(yè)務(wù)門(mén)店的模式是有效且符合中國(guó)國(guó)情的。互聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)交易創(chuàng)新重要的工具，提升體驗(yàn)和效率，但是互聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)賣家無(wú)法互聯(lián)網(wǎng)化，所以互聯(lián)網(wǎng)能夠真正讓買(mǎi)賣雙方信息對(duì)稱，真正交易閉環(huán)線上完成實(shí)際存在困難。” 房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院創(chuàng)始人相國(guó)良說(shuō)。

難言顛覆

“房地產(chǎn)交易是一個(gè)低頻非標(biāo)高客單價(jià)的生意，不是互聯(lián)網(wǎng)手段和邏輯能夠去突破的。低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是在破壞行業(yè)秩序，這種思路是錯(cuò)的。愛(ài)屋吉屋幾個(gè)創(chuàng)始人是講故事的高手，而不是做實(shí)業(yè)的高手。他們做企業(yè)不是為了把顧客服務(wù)好，而是為了吸引資本。貼互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)簽、包裝成上市公司，上市套現(xiàn)、圈錢(qián)走人，這樣的模式是行不通的。”胡景暉說(shuō)。

復(fù)盤(pán)愛(ài)屋吉屋的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)這家公司雖然喊著要“顛覆行業(yè)玩法”，卻并沒(méi)有顛覆性的做法。依靠新瓶裝舊酒的互聯(lián)網(wǎng)思維，用燒錢(qián)來(lái)撬動(dòng)房產(chǎn)這個(gè)龐大的市場(chǎng)。表面上看，愛(ài)屋吉屋的模式看似是互聯(lián)網(wǎng)思維，通過(guò)取消線下門(mén)店來(lái)節(jié)省成本，通過(guò)廣告和補(bǔ)貼來(lái)吸引購(gòu)房者，憑此迅速建立規(guī)模。互聯(lián)網(wǎng)確實(shí)有利于實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱，通過(guò)線上匹配提高交易效率。但這對(duì)于低頻、高額的房產(chǎn)交易卻顯得并不現(xiàn)實(shí)。

另外，從目前傳統(tǒng)中介行業(yè)市場(chǎng)根本邏輯來(lái)看，愛(ài)屋吉屋的模式也有違市場(chǎng)現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，我國(guó)目前實(shí)行的房地產(chǎn)中介制度是雙邊代理制，房地產(chǎn)中介撮合二手房買(mǎi)賣雙方交易，通過(guò)中介買(mǎi)賣二手房，簽署的買(mǎi)賣合同都是三方合同。中國(guó)的中介從根源上的弊端是雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會(huì)損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方。這是一切中介生意的基本原則和邏輯，只能討好有話語(yǔ)權(quán)的一方。很顯然，愛(ài)屋吉屋并沒(méi)能改變雙邊代理的中介制度，而互聯(lián)網(wǎng)中介看似無(wú)懈可擊的生意模式——降價(jià)，在中介行業(yè)里毫無(wú)顛覆能力。“價(jià)格(傭金)不是二手房交易核心要素，靠傭金戰(zhàn)無(wú)法打破弱勢(shì)賣方市場(chǎng)的大格局，”相國(guó)良表示，“強(qiáng)化經(jīng)紀(jì)人的雙邊服務(wù)角色，這個(gè)發(fā)展的方向才能讓行業(yè)以經(jīng)紀(jì)人為核心真正合作起來(lái)。”

“目前行業(yè)最大的問(wèn)題是制度問(wèn)題，而這與互聯(lián)網(wǎng)無(wú)關(guān)。”胡景暉直言“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介的模式是居間模式，一手托兩家，這就相當(dāng)于原告和被告請(qǐng)了一個(gè)律師。買(mǎi)房想越低價(jià)越好，賣方想越高價(jià)越好，中介想越快成交越好。所以有時(shí)候中介明知道房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)上有瑕疵，明知道買(mǎi)方貸款有阻礙，他也會(huì)去促成交易。”

愛(ài)屋吉屋失敗了，未來(lái)其他的互聯(lián)網(wǎng)中介有希望顛覆市場(chǎng)嗎?

相國(guó)良說(shuō)：“顛覆市場(chǎng)的可能性不存在，除非國(guó)家在房產(chǎn)交易政策上有根本的變化。目前階段，買(mǎi)賣雙方的市場(chǎng)地位發(fā)生變化，順勢(shì)而為產(chǎn)生的創(chuàng)新可能更有實(shí)際意義。互聯(lián)網(wǎng)化的顛覆、革命，都不靠譜，其一是賣家的互聯(lián)網(wǎng)化看不到結(jié)果，其二是二手房交易的線下場(chǎng)景，線上無(wú)法替代。不要輕言顛覆和革命。”