3月25日，萬科發(fā)布2018年年報，各項業(yè)績指標穩(wěn)健增長。2018年實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%;實現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%;在全國商品房市場的占有率進一步上升至4.05%;全年納稅額762.96億元;連續(xù)第三年上榜《財富》“世界500強”，位列第332位。
根據(jù)同日披露的分紅派息預案，2018年度萬科現(xiàn)金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數(shù)計算，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現(xiàn)金股息。如公司在分紅派息股權(quán)登記日之前發(fā)生增發(fā)、回購、可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)增股本等情形導致分紅派息股權(quán)登記日的總股份數(shù)發(fā)生變化，每股股息將在合計派息總額不變的前提下相應調(diào)整。
2018年是萬科“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略的開局之年，面對危與機并存的白銀時代，萬科于去年年中提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”，強調(diào)認清、順應大勢，并以“戰(zhàn)略檢討-業(yè)務梳理-組織重建-事人匹配”為經(jīng)營管理主線，推動公司各業(yè)務有質(zhì)量增長。得益于前瞻性的布局與經(jīng)營管理效率的提升，萬科贏得了戰(zhàn)略上的主動，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務優(yōu)勢持續(xù)鞏固，非開發(fā)業(yè)務的經(jīng)營表現(xiàn)亦不乏亮點，經(jīng)營能力持續(xù)提升。
萬科董事會主席郁亮表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導方針，穩(wěn)住基本盤。
鞏固基本盤銷售金額同比增長14.5%
2018年，中國房地產(chǎn)市場的銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標再創(chuàng)新高，但全國商品房銷售增速再度放緩。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點;銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。
在萬科看來，白銀時代，中國的城市化過程并沒有結(jié)束，城市對于空間的需求，無論從數(shù)量還是品質(zhì)上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業(yè)集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴張的時代已經(jīng)結(jié)束。為了支持萬科未來的持續(xù)增長，轉(zhuǎn)型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業(yè)環(huán)境來看，轉(zhuǎn)型都絕非易事。
“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開枝散葉;先在最基本的業(yè)務上深化對商業(yè)邏輯的理解、練好經(jīng)營管理的內(nèi)功，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅實的基礎。”郁亮表示。
目前，萬科的各個業(yè)務線條，都明確了各自的基本盤，其中四大區(qū)域明確以開發(fā)業(yè)務為基本盤。
2018年，萬科在開發(fā)業(yè)務的優(yōu)勢得以持續(xù)鞏固。這一年，萬科實現(xiàn)銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%;銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。
萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當?shù)氐谝弧?/p>
報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%;實現(xiàn)結(jié)算收入2846.2億元，同比增長22.1%。截至2018年底，萬科已售未結(jié)資源上升，合并報表范圍內(nèi)有3710.2萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，同比增長25.2%，合同金額合計約5307.1億元，同比增長28.1%。
在高度的不確定性面前，萬科堅持量入為出，審慎投資，確保投資規(guī)模與經(jīng)營承載力相匹配。2018年，萬科獲取新項目227個，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市。
截至2018年末，萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米，權(quán)益建筑面積約5402.1萬平方米;規(guī)劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米，權(quán)益建筑面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計約347.7萬平方米。
提升運營能力打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務
2018年，萬科將戰(zhàn)略定位升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。從配套服務商到生活服務商，意味著萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件;不僅要提供空間，也要提供內(nèi)容。
物業(yè)服務方面，萬科以住區(qū)物業(yè)服務為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實現(xiàn)營業(yè)收入98億元，同比增長33%;在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務占比65%，非住宅業(yè)務占比35%。2018年，萬科物業(yè)連續(xù)第九年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合實力TOP1”，連續(xù)第五年蟬聯(lián)“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強首選物業(yè)品牌”榜首，并連續(xù)兩年獲得“中國特色物業(yè)服務領先企業(yè)——企業(yè)總部基地”榮譽稱號，在規(guī)模和口碑方面繼續(xù)領跑行業(yè)。
2018年萬科將租賃住宅業(yè)務提升為核心業(yè)務，繼續(xù)圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量。截至目前，萬科長租公寓業(yè)務覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)超過6萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務發(fā)展提供了資金支持。
商業(yè)開發(fā)與運營方面，萬科持續(xù)提升既有項目的運營表現(xiàn)。截至2018年底，萬科在商業(yè)領域的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。印力集團是萬科的商業(yè)開發(fā)與運營平臺，聚焦存量項目的運營管理，通過改造激發(fā)存量項目的活力，并持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，探索資產(chǎn)證券化。2019年2月，印力管理的商業(yè)地產(chǎn)基金以深圳龍崗萬科廣場為標的發(fā)起并設立資產(chǎn)支持專項計劃(類REITs)，發(fā)行規(guī)模21.16億元，是市場首單無強增信并以購物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益類REITs產(chǎn)品。
物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流專注于高標倉儲投資、開發(fā)選址、招商運營、資產(chǎn)管理等環(huán)節(jié)，經(jīng)過近四年發(fā)展，已成為國內(nèi)領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬平方米，其中穩(wěn)定運營項目平均出租率為96%。萬緯物流還持續(xù)豐富服務內(nèi)容，通過收購融合太古冷鏈物流，實現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運營能力的升級。
此外，萬科在產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪及其他業(yè)務方面進行積極探索。截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設和運營管理業(yè)務，管理面積合計約700萬平方米;成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區(qū)PPP項目;在醫(yī)養(yǎng)、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。
萬科表示，將持續(xù)從客戶真實需求出發(fā)，不斷發(fā)現(xiàn)、理解和順應客戶的需求及其變化，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務，在“口碑時代”贏得客戶的信賴與支持。
經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入336.2億元凈負債率保持行業(yè)低位
面對房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩和融資持續(xù)收緊的宏觀環(huán)境，萬科堅持“以現(xiàn)金流為基礎的持續(xù)真實價值創(chuàng)造”理念，強化資金管控。
2018年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入336.2億元;截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內(nèi)到期的流動負債的總和931.8億元。截至2018年底，萬科凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。
良好的財務、資金狀況使萬科繼續(xù)保持行業(yè)領先的信用評級，標普、穆迪、惠譽分別給予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。
萬科通過持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)、降低融資成本，提升對財務風險的防范能力。2018年，萬科總體融資成本繼續(xù)處于較低水平。其中，公司債券(5年期)最低發(fā)行利率4.05%，超短期融資券(188天)最低發(fā)行利率3.13%，中期票據(jù)(3年期)最低發(fā)行利率4.03%。
深化事業(yè)合伙人機制推動組織重建、事人匹配
隨著時代與產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，事業(yè)發(fā)展所面臨挑戰(zhàn)的不確定性、復雜度越來越高，這對人才素質(zhì)和團隊協(xié)作方式提出了很高的要求。2018年，在過往事業(yè)合伙人實踐探索成果的基礎上，萬科全面推動組織重建與事人匹配，打造事業(yè)合伙人組織，以支持業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展。
從事業(yè)合伙人機制的要求出發(fā)，萬科利用事業(yè)合伙人制度優(yōu)勢，探索全新組織模式和團隊協(xié)作方式。在總部層面，基于“思考型總部、發(fā)動機總部、文化價值觀總部”的定位要求，全新構(gòu)建總部三大中心以減少傳統(tǒng)組織壁壘，強化合伙協(xié)同，為員工創(chuàng)造更多復合發(fā)展機會;精簡組織層級，明確合理人員結(jié)構(gòu)，根據(jù)“同一起跑線”要求重新評定職級與崗位責任。在各事業(yè)集團、事業(yè)單元層面，基于全面打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”的目標，逐步通過組織設計實現(xiàn)合理的角色設置、人員結(jié)構(gòu)和組織層級，使組織成員角色明確、緊密配合;同時完善奮斗者涌現(xiàn)、成長和激勵機制，保持組織活力。
開展精準扶貧與鄉(xiāng)村振興積極履行社會責任
在業(yè)績增長的同時，萬科積極履行企業(yè)社會責任，大力開展精準扶貧與鄉(xiāng)村振興工作，在易地搬遷、文化扶貧、教育扶貧、健康扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、鄉(xiāng)村振興等多個領域不斷探索，創(chuàng)新扶貧、鄉(xiāng)村振興模式，用專業(yè)與實力回饋社會。
2018年，萬科與中國光彩事業(yè)基金會合作發(fā)起設立“光彩·萬科精準扶貧與鄉(xiāng)村振興專項基金”項目，加大對“三州三區(qū)”深度貧困地區(qū)的扶貧力度，并根據(jù)國家精準扶貧需要逐步投入。截至2018年底，萬科累計幫扶困人口超過23萬，惠及新疆塔縣、廣西百色、云南怒江等地貧困群體。
萬科積極響應深圳市委市政府關于深圳對口援藏工作的號召，與深圳市政府共同出資援建西藏非物質(zhì)文化遺產(chǎn)博物館，并由深圳萬科代為建設。整個項目既借鑒傳統(tǒng)的藏式工藝，又使用最先進的施工技法，保留傳統(tǒng)民族特色的同時兼具現(xiàn)代氣息，于2018年6月正式交付。
萬科還關注貧困地區(qū)青少年教育及成長問題，致力于以務實、持續(xù)和深入的方式支持貧困地區(qū)基礎教育發(fā)展，助力鄉(xiāng)村教育，幫助孩子們成長成材，為貧困地區(qū)的發(fā)展帶去向上生長的力量。福建壽寧東區(qū)中學、新疆塔合曼學校、四川遵道學校以及貴州、甘肅等多個縣市的貧困鄉(xiāng)村學校，因萬科的援建或資助而書香縷縷，萬科參與的“美麗中國”支教計劃、鄉(xiāng)村教師支持計劃，更是在貧瘠的土地上播下了先進教學的種子。
鄉(xiāng)村振興方面，萬科在江蘇興化、廣東河源、汕尾等地開展振興工作，憑借扎實的設計、規(guī)劃、工程實力，改善了村容村貌，完善了基礎設施，提升了鄉(xiāng)村文明與衛(wèi)生水平，并帶動返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和村民致富。
