近日，有媒體報道稱，房企將面臨融資的“三道紅線”，該消息被業(yè)內解讀為是房企融資的“緊箍咒”。同時，也有房企向《華夏時報》記者表示，的確收到了類似消息，但尚未有官方通知。據悉，“三道紅線”分別針對房企重要的財務指標——資產負債率、凈負債率、現金短債比作出限制，并以此為標準控制房企有息負債規(guī)模的年增速。

業(yè)內認為，隨著疫情得到控制，金融環(huán)境收緊是大概率事件。同樣，房企融資門檻增加，限制負債規(guī)模，或也是房企擺脫“高杠桿”的必經之路。值得關注的是，有專家向《華夏時報》記者表示，若“三道紅線”落地，房企在銷售及拿地方面的策略或許會同步出現變化。

融資或將再收緊

近日，有多家媒體報道監(jiān)管部門即將出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務規(guī)模的增長，并為房企的有息負債規(guī)模設定了“三道紅線”。盡管尚未出臺正式文件，但是也有房企及業(yè)內人士向《華夏時報》記者表示，已經聽說了類似消息，大體方向正確，但還沒有接到官方通知。

另外，近日媒體報道稱，央行及住建部召集了部分房地產公司在京面談，具體內容或與融資新規(guī)有關。至于“三道紅線”的具體內容，《華夏時報》記者了解到，紅線1為剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2為凈負債率大于100%;紅線3為現金短債比小于1倍。

據悉，試點房企根據財務等情況分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果3條線均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。2條線超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。1條線超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。若3條線均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

同時，8月20日，有媒體報道稱，相關監(jiān)管部門與部分房企在京舉辦座談會，會上監(jiān)管部門聽取了房企的意見，并提出希望房企控制負債，不要繼續(xù)快速加杠桿的相關意見，該會議則被業(yè)內解讀為與新規(guī)“三道紅線”有關。針對“三道紅線”的后續(xù)進展，《華夏時報》記者將會持續(xù)關注報道。

房企面臨償債壓力

“三道紅線”究竟是否會落地尚不確定，但業(yè)內認為，地產金融環(huán)境大概率會從相對寬松過渡到收緊狀態(tài)。“地產金融政策收緊是大概率事件。隨著疫情的影響逐漸減弱，2020年上半年相對寬松的金融環(huán)境將逐步收緊。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認為。

首先來看，資產負債率、凈負債率與現金短債比三大指標均屬于房地產行業(yè)的重要財務指標。其中，現金短債比為非受限現金與短期債務的比值，若該比值大于1.0，則說明房企目前的非受限現金可以償還短期債務。反之，若不足1.0，則說明房企的非受限現金不足以覆蓋短期債務。

由此看來，“三道紅線”的設置主要是為了防范房企出現債務風險，保障資金鏈的安全。“剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，這三個指標是當前分析房企經營的非常核心的指標，后續(xù)也成為了監(jiān)測房企經營的重要內容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進如此認為。

值得關注的是，無論“三道紅線”是否會落地，房企面臨的巨大償債壓力的確不可否認。貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4個單月到期債務規(guī)模超過千億。同時，不少房企采用“借新還舊”的方式緩解債務壓力，“加杠桿”則是難以按下減速鍵。

例如，2020年8月份，有包括華南城、建業(yè)地產等在內的多家房企披露了發(fā)債計劃。其所得款項凈額則主要是用于償還一年內到期的現有中長期債務的再融資。

樓市會有何變化?

“三道紅線”的消息一經傳出，便在業(yè)內引發(fā)熱議。有機構發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，若以此為標準，國內銷售額較高的50家房企中，同時踩中3條紅線的房企大約為14家，踩中2條紅線的房企為10家，踩中1條紅線的房企為14家。相比較而言，完全處于“綠檔”的房企則在少數。

以龍湖集團為例，其2019年業(yè)績報告顯示，龍湖集團的平均借貸成本處于4.54%的低位，凈負債率為51.0%，現金短債比為4.38，其一系列指標均維持在行業(yè)內的較高水準，財務安全性則同樣較高。但也有包括光明地產等在內的房企，其三條紅線均踩中。

高杠桿、高周轉幾乎已經成為了房企的標配，但由此引發(fā)的財務危機也同樣不可忽略。業(yè)內認為，若“三道紅線”落地，房企融資則會收緊。嚴躍進向《華夏時報》記者表示：“由于當前正處于部分房企發(fā)布半年報的時候，所以這或許意味著房企后續(xù)在金融融資、杠桿操作等方面需要謹慎。相關房企則需要關注此類政策風向下的變化。”

此外，潘浩認為，如果“三道紅線”落地，土地市場將會出現降溫、新房銷售則會加速。同時，被新規(guī)限制融資的房企有可能會延遲或者取消近期的土地投資計劃。此外，融資收緊會使得房企銷售回款端壓力驟升，房企則大概率會啟動“加速銷售模式”。

與此同時，還有業(yè)內人士向《華夏時報》記者表示，中小房企或將迎來“艱難時刻”，其受波及程度將遠大于規(guī)模房企。“調整負債結構無論如何勢在必行。去杠桿、降負債是企業(yè)發(fā)展到一定階段必然會面臨的課題，也符合政府的政策導向。因此，調整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，高杠桿、高負債、高周轉模式或將會逐漸退出企業(yè)。”潘浩認為。

“財務指標不能實現短期迅速的調整，需要長期的債務結構優(yōu)化。另外，拆分業(yè)務板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等則成為了目前房企采取的長期應對風險的模式。”針對房企的應對措施，潘浩如此認為。