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鐵娘子”宋廣菊告別保利發展劉平接棒擴規保利半年補倉472億

2021-08-11 08:02:55來源：長江商報

帶著遺憾，“鐵娘子”宋廣菊卸下戎裝，告別保利發展。

日前，保利地產(600048.SH)公告，宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務，正式宣布宋廣菊退休。

長江商報記者注意到，宋廣菊是TOP10房企唯一女性掌舵人，在以男性為主導的地產圈，很長一段時間內，宋廣菊都是業界資歷最深，影響力最大的女性掌門人，在行業內備受尊崇。

在宋廣菊執掌的11年時間里，保利發展從廣州走向全國，走向千億，走向資本市場。如今的保利發展，已經成為了一家規模過5000億，多元化發展的企業。

遺憾的是，宋廣菊提出重回行業前三的目標仍未完成。2020年，保利發展遲到一年跨入5000億軍團，但排名仍居第五。目前，在接棒者劉平的帶領下，保利發展上半年耗資472億元拿下22宗地塊，加速補倉追趕規模。

“重回前三”目標未成

宋廣菊是保利地產初創元老。1992年，廣州保利房地產開發公司成立，首批參與籌建的8名職員都是轉業軍人，宋廣菊是其中之一。

加入保利發展的宋廣菊，從營銷策劃做起，在樓盤營銷上，宋廣菊充分發揮了自己才能。1995年，保利的第一個樓盤保利紅棉花園在廣州開售，這個超過20萬平方米的大盤，創下了當年開盤當年銷售完畢的成績。1999年，保利的第二個項目保利花園也創下當年廣州樓市單日成交量的最高紀錄。

由于表現卓越，宋廣菊在保利地產一路高升，2002年起擔任總經理、中國保利集團有限公司副總經理。

2006年，保利地產成功上市，這也成為宋廣菊職業生涯當中“最為得意的事情”。在保利發展上市后的第一個完整年，宋廣菊提出百億目標就提前完成。

2010年，宋廣菊正式任職董事長，成長為一代央企的掌門人，保利發展也正式迎來宋廣菊時代。宋廣菊此時許下目標：3-5年內“再造一個保利地產”。

軍人出身的宋廣菊，性格堅毅，穩健又進取，帶領保利地產在2009-2010年間一度快速擴張，2012年成為業內第二家千億房企，位居行業前三。然而，2015年保利地產卻跌落至第六，并在此后長期位居第五。

保利地產躋身前三的雄心仍在。在2017年12月的股東大會上，宋廣菊就曾明確表示，未來兩到三年，要重回行業前三。彼時，保利地產還拋出了“345”戰略，即2017年銷售額實現3000億元，2018年實現4000億元，2019年實現5000億元。

在遲到一年后，保利地產5000億的規模目標終于達標。2020年，保利地產實現簽約銷售額5028億元，首次跨入5000億軍團，同比增長8.88%，但排名位列行業仍居第五，尚未實現“重回前三”的目標。

遺憾的是，目標未達，61歲的宋廣菊就要退休了。7月29日，保利地產對外發布公告稱，根據國務院國資委關于干部管理的相關規定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務，由保利發展董事、總經理劉平接任董事長一職。

不過，這并不影響宋廣菊的身價和地位。今年年初，福布斯中國發布2021年度中國杰出商界女性榜，宋廣菊位列其中。一同上榜的女性地產人，都是業內廣為人知的領導者，包括龍湖地產董事會主席吳亞軍、碧桂園執行董事兼聯席主席楊惠妍等。

據保利2020年半年報披露，宋廣菊持有公司1927.58萬股股份，按照7月29日股價計算，宋廣菊持股市值約1.93億元。

劉平接棒逆勢搶地

雖然宋廣菊已經退休，但重回前三的目標仍未停滯。過去一年里保利發展一直在“逆勢拿地”。去年疫情后土地市場報復性回暖，房企搶地的隊伍里，保利沖在最前面。

2020年上半年，保利拿地金額達到689.16億元，超出第二的中海一百多億。到了下半年，三條紅線讓杠桿的競爭者們不得不減速，整體土地市場回歸理性，保利的拿地也未曾減速。年報顯示，三、四季度拓展金額占保利全年總投入的65%。

2020年全年，保利拿地金額2353億元，同比上升51.35%，溢價率為13%，低于行業平均溢價率水平。據中指研究院2020年房企拿地排行榜，保利以1225億元位列第四。

這種拿地的勢頭仍在延續。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利地產持續加大補倉力度，在12個城市攻城略地，共拿下22宗地塊，拿地總金額約472億元。從單個城市看，上半年保利在上海等五個城市拿地金額均位居第一。

在2020年年度股東會上，保利發展管理曾透露，2021年保利計劃房地產及相關產業直接投資總額3950億元，同比增長17.9%。

在土地市場的高歌猛進帶動了業績。2020年，保利發展實現簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%，市場占有率提升至2.9%;簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%。銷售規模位列行業前五，在央企地產商中排名第一。

對于2021年的銷售目標，保利發展并未對外披露，管理層也沒有提及。關于銷售規模重回行業前三的目標是否還在，劉平表示，保利發展仍堅定看好房地產行業中長期發展空間，一直在努力擴大經營規模，保持行業領先地位。

更為重要的是，“三道紅線”監管指標方面，保利發展全部達標，位列“綠檔”。具體來看，剔除預收賬款資產負債率68.74%，凈負債率56.55%，現金短債比1.82，均符合綠檔企業標準。

此外，央企地產商的背景，使其在融資成本方面也極具優勢。2020年，保利發展新增直接債務融資83.1億元,平均成本為3.60%。截至2020年末，其有息負債綜合成本僅約4.77%，同比降低0.18個百分點。

多元化轉型再進一步

因作風能干強勢，宋廣菊在房地產行業素有商界花木蘭、鐵娘子之稱。雖然規模還未達到理想，但宋廣菊在任期間，保利發展的多元化發展的成績更為凸顯。

2016年保利提出“一主兩翼”發展戰略，即以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費為翼。2018年9月13日，宋廣菊現身在保利地產26周年的紀念會，宣布保利地產正式升級為保利發展，將致力于打造“不動產生態發展平臺”，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基于行業生態系統的綜合服務。這是在宋廣菊指導下保利發展品牌和理念的又一次重要轉型升級。

此后，保利發展加快了多元化發展的步伐，提前布局物業管理、銷售代理、會展、康養等服務領域，以產融結合為經營理念，不斷豐富不動產生態平臺內涵。

目前，保利發展多元化業務協同發展取得顯著成效。2020年，保利物業實現營業收入80.37億元，同比增長35%，并以3.8億平米在管面積，在上市物企中位列第一。

保利商業開業項目新簽約購物中心20個，累計開業大型購物中心26個，開業面積178萬平方米。保利酒管新簽約項目10個，累計開業酒店18個，客房數4517間。不動產金融方面，其基金累計管理規模逾1400億元。保利康養業務以北京、上海、廣東、成都、浙江為核心布局，正計劃進入山東、遼寧、海南、重慶等重點省/市。

業內認為，基于地產行業的邊界不斷延伸和下半場增長動能的變化，保利發展多元化產業的快速成長和巨大的市場空間，將成為公司新的規模和利潤增長點，共同推動不動產生態發展平臺的協同發展。

現在，保利發展的多元化轉型重任落在了劉平肩上。

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