“本想著有奇跡發(fā)生，結(jié)果出來(lái)時(shí)才知道自己有多天真。”2月4日，看到萬(wàn)豐海岸城的入圍名單后，深圳剛需客謝瑩(化名)無(wú)奈地表示。
1月29日，包括萬(wàn)豐海岸城在內(nèi)的7個(gè)新盤(pán)同時(shí)上線，同時(shí)深圳開(kāi)啟了“填志愿式買(mǎi)房”的模式，即購(gòu)房者只能選擇其中一個(gè)樓盤(pán)。在這場(chǎng)“7選1”的角逐中，購(gòu)房者不僅需要知道自己的情況，還需要摸清對(duì)手的情況，以精準(zhǔn)地選擇樓盤(pán)。
當(dāng)日，萬(wàn)豐海岸城啟動(dòng)誠(chéng)意登記，謝瑩第一時(shí)間準(zhǔn)備購(gòu)房資料，并在深圳官方選房系統(tǒng)“i深圳 APP”上選好意向面積區(qū)間。根據(jù)“單身、無(wú)房、社保連繳93個(gè)月”的標(biāo)準(zhǔn)，謝瑩屬于第一類(lèi)客戶(hù)，對(duì)入圍充滿(mǎn)信心。
準(zhǔn)備材料時(shí)，謝瑩才意識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)有多激烈。
1月30日，謝瑩到寶安某商業(yè)銀行打印流水，客戶(hù)經(jīng)理表示，近日打印流水的人太多，把機(jī)器都打壞了。
同日，深圳各大購(gòu)房群傳出海岸城購(gòu)房者社保情況，社保連繳100個(gè)月甚至200個(gè)月的不在少數(shù)。
2月4日，萬(wàn)豐海岸城公布誠(chéng)意登記客戶(hù)名冊(cè)，其中無(wú)房類(lèi)入圍客戶(hù)2114批，最低社保月數(shù)為278個(gè)月。這意味著，單身無(wú)房客戶(hù)需要連續(xù)繳納23年的社保才有搖號(hào)機(jī)會(huì)，夫妻檔人均需要有11.5年才能入圍。
與萬(wàn)豐海岸城同時(shí)公布結(jié)果的，還有萬(wàn)科光年四季、深鐵懿府、香山道公館等新盤(pán)。其中，萬(wàn)豐海岸城中簽率約為34%，香山道公館中簽率高達(dá)94%。
2月4日，多名房企營(yíng)銷(xiāo)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳“多盤(pán)選一”之后，購(gòu)房者只能選擇一個(gè)樓盤(pán)，這意味著項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)加大，開(kāi)發(fā)商需要在硬件和軟件上發(fā)力，爭(zhēng)取第一批客戶(hù)。
比拼社保
萬(wàn)豐海岸城是華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期之后，第一個(gè)獲得全面關(guān)注的樓盤(pán)。
深圳住建局信息顯示，萬(wàn)豐海岸城均價(jià)約為5.75萬(wàn)元/㎡，周邊二手房均價(jià)區(qū)間為6.4萬(wàn)元/㎡-7.7萬(wàn)元/㎡。由于新房二手房之間的價(jià)格倒掛，加上地段優(yōu)越、深圳外國(guó)語(yǔ)寶安學(xué)校加持，萬(wàn)豐海岸城成為深圳年度最熱新盤(pán)之一。
針對(duì)“打新熱”，深圳推出官方選房系統(tǒng)“i深圳 APP”，購(gòu)房者只能在同期推出的新盤(pán)中選擇一個(gè)盤(pán)進(jìn)行誠(chéng)意登記，且根據(jù)繳納社保時(shí)長(zhǎng)和名下房產(chǎn)情況進(jìn)行分類(lèi)，社保為王、無(wú)房?jī)?yōu)先。
“社保多錢(qián)少看海岸城，社保少錢(qián)多選深鐵懿府，佛系隨緣買(mǎi)香山道。”、“140個(gè)月以上的，打海岸城;110個(gè)月以上的，打懿府;50-100個(gè)月的，讓子彈再飛一會(huì)再進(jìn)場(chǎng)……”多個(gè)新盤(pán)上線后，深圳各大購(gòu)房群都在激烈地討論選房攻略。
社保成為最重要的籌碼。以萬(wàn)豐海岸城為例，入圍客戶(hù)最低社保月數(shù)為278個(gè)月。這意味著，單身無(wú)房客戶(hù)需要連續(xù)繳納23年的社保才有搖號(hào)機(jī)會(huì)，夫妻檔人均需要有11.5年才能入圍。
事實(shí)上，2020年下半年以來(lái)，社保時(shí)長(zhǎng)在熱盤(pán)競(jìng)逐中的權(quán)重持續(xù)加大。寶安熱盤(pán)松風(fēng)明月入圍人選中，社保最高繳納時(shí)長(zhǎng)為510個(gè)月，即42.5年，最低繳納時(shí)長(zhǎng)為135個(gè)月，即11.25年。前海網(wǎng)紅盤(pán)天健悅桂府入圍人選中，社保最低繳納時(shí)長(zhǎng)為437個(gè)月，即36年。
從目前公布的結(jié)果看，“7選1”結(jié)果出現(xiàn)分化。最熱門(mén)的樓盤(pán)萬(wàn)豐海岸城中簽率約為34%，香山道公館中簽率高達(dá)94%，中泰印邸和尚譽(yù)紅山里分別為65.71%和58%。
在“多盤(pán)選一”之前，購(gòu)房者可以同時(shí)認(rèn)籌多個(gè)樓盤(pán)，參與多盤(pán)打新。“多盤(pán)選一”之后，開(kāi)發(fā)商的分配思路發(fā)生了微妙的變化。
冰火分化
2月4日，一名深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，以往開(kāi)發(fā)商在第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)都會(huì)采用自銷(xiāo)渠道或者選擇二三級(jí)聯(lián)動(dòng)賣(mài)房。在官方選房系統(tǒng)上線后，第一波客戶(hù)都需要在官方系統(tǒng)上選房，這意味著開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人士在第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)都需要吃“大鍋飯”，即銷(xiāo)售傭金平分。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員扮演的角色不再是銷(xiāo)售，更像客服人員，只需要負(fù)責(zé)前期答疑和后期簽約。
“如果第一次開(kāi)盤(pán)沒(méi)有賣(mài)完，剩下的房源可以啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)。”該人士認(rèn)為，受銷(xiāo)售新規(guī)影響，個(gè)別盤(pán)的熱度會(huì)略差。但同時(shí)開(kāi)盤(pán)的多個(gè)樓盤(pán)之間客群重疊度不高，總價(jià)區(qū)間也不同，競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，不能將個(gè)盤(pán)的冷銷(xiāo)歸因于銷(xiāo)售規(guī)則的改變。
2月4日，一名深圳本地房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，銷(xiāo)售新規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)雙重影響。一方面，多盤(pán)選一后客戶(hù)分流了，單盤(pán)的客戶(hù)量相對(duì)少了，未來(lái)價(jià)格和學(xué)位仍是競(jìng)爭(zhēng)的核心;另一方面，對(duì)于原來(lái)關(guān)注度低的樓盤(pán)，集中推盤(pán)能增加熱度，但也可能加劇分化，造成“熱盤(pán)更熱、冷盤(pán)更冷。”
“‘多盤(pán)選一’最大的影響體現(xiàn)在市場(chǎng)層面上。最主要還是減少投機(jī)炒作行為，集中打新行不通了。”上述房企人士表示。
事實(shí)上，為避免“全民打新”，降低違規(guī)資金流入樓市，深圳住建局打出調(diào)控組合拳：嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源，有代持嫌疑者不予購(gòu)房;打擊作假行為，對(duì)作假者實(shí)施3年“禁買(mǎi)”;堵漏炒房者“假結(jié)婚”，夫妻無(wú)資質(zhì)一方不得聯(lián)名買(mǎi)房。
與此同時(shí)，深圳住建局還從凍結(jié)資金范圍和推出官方選房系統(tǒng)等途徑為打新熱降溫。
2月4日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，開(kāi)發(fā)商只能統(tǒng)計(jì)進(jìn)入搖號(hào)程序的購(gòu)房者，這意味著認(rèn)籌人數(shù)會(huì)減少，中簽率會(huì)增大。同時(shí)，為了分散市場(chǎng)熱度，政府采取“7選1”的措施，對(duì)“打新熱”起到揚(yáng)湯止沸效果，有利于減少投機(jī)炒作行為，有效控制市場(chǎng)情緒。
