（原標(biāo)題：2400億的旭輝，要向內(nèi)動(dòng)刀了）

記者/ 鐘黛 編輯/ 陳曉平

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又一家頭部房企，對(duì)組織架構(gòu)“動(dòng)刀”。

旭輝官方稱(chēng)，將于7月1日起調(diào)整架構(gòu)，總部精簡(jiǎn)，區(qū)域做強(qiáng)，同時(shí)兩大事業(yè)部被吞并，人員有進(jìn)有出。

此前，旭輝控股被傳，將于6月底展開(kāi)大裁員，隨即遭到否認(rèn)。

壓縮層級(jí)、精簡(jiǎn)架構(gòu)，正成為大量房企的共同選擇。

2021年，已有20余家房企調(diào)整組織架構(gòu)。據(jù)《21CBR》了解，不止旭輝，另有兩家頭部房企也在優(yōu)化組織，并伴隨部分人員精簡(jiǎn)。

精簡(jiǎn)層級(jí)

據(jù)旭輝集團(tuán)消息，7月1日起的架構(gòu)調(diào)整，為常規(guī)動(dòng)作，僅涉及部分地區(qū)。

其中，河南事業(yè)部調(diào)整為鄭州城市公司，并入華中區(qū)域集團(tuán)；廣西事業(yè)部調(diào)整為南寧城市公司，并入東南區(qū)域集團(tuán)；福州城市公司和廈門(mén)城市公司整合為福廈城市公司。

自2019年起，旭輝自二級(jí)管理體系，轉(zhuǎn)向“集團(tuán)平臺(tái)-區(qū)域集團(tuán)-項(xiàng)目集群”三級(jí)管理體系。

旭輝已進(jìn)入的城市，如果業(yè)績(jī)符合考察，將轉(zhuǎn)化為區(qū)域集團(tuán)，否則按照事業(yè)部或城市公司的體制進(jìn)行管理。

2019年，旭輝時(shí)任首席人力官表示，事業(yè)部、城市公司在未來(lái)2-3年會(huì)逐步發(fā)展成為區(qū)域集團(tuán)，成熟一個(gè)就成立一個(gè)。

當(dāng)時(shí)有分析稱(chēng)，旭輝最終目標(biāo)是打造十余個(gè)區(qū)域集團(tuán)，每個(gè)平均規(guī)模在300-400億元，撐起全集團(tuán)3000億以上的規(guī)模。

截至2021年底，旭輝已坐擁八大區(qū)域集團(tuán)，事業(yè)部陸續(xù)撤銷(xiāo)及合并，去年銷(xiāo)售額為2473億。

旭輝2021年財(cái)報(bào)顯示，隸屬于河南事業(yè)部的鄭州，合同銷(xiāo)售額僅有20.7億元；廣西事業(yè)部下屬城市未顯示合同銷(xiāo)售額。

對(duì)比之下，華中區(qū)域集團(tuán)的長(zhǎng)沙、武漢，分別貢獻(xiàn)135.7億元、96.8億元的合同銷(xiāo)售額。

業(yè)務(wù)量小，河南、廣西兩處事業(yè)部被并，也在情理之中。

“華中區(qū)域的總經(jīng)理現(xiàn)在管三個(gè)省。河南原來(lái)的總經(jīng)理已離職，調(diào)了一個(gè)長(zhǎng)沙城市公司的副總兼項(xiàng)目管理部總監(jiān)，去鄭州城市公司當(dāng)常務(wù)副總，相當(dāng)于總經(jīng)理。”一名旭輝華中區(qū)域在職員工向《21CBR》記者透露。

旭輝官方解釋?zhuān)褫x此舉為了“精益型經(jīng)營(yíng)管理”的轉(zhuǎn)型。

“未來(lái)將堅(jiān)持‘小總部、強(qiáng)區(qū)域、精一線’，精簡(jiǎn)層級(jí)，讓組織更扁平；合并業(yè)務(wù)量較小的區(qū)域，讓組織規(guī)模與業(yè)務(wù)合理匹配。”

向區(qū)域放權(quán)

當(dāng)下，房企壓縮層級(jí)、精簡(jiǎn)架構(gòu)成為大趨勢(shì)。不同的是，萬(wàn)科等企業(yè)選擇向總部集權(quán)，旭輝則選擇向區(qū)域放權(quán)。

一名旭輝華中區(qū)域前員工解讀稱(chēng)，區(qū)域更了解市場(chǎng)，向區(qū)域放權(quán)有正面意義，區(qū)域可以減少匯報(bào)，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更快。

過(guò)往，有房企因放權(quán)，區(qū)域負(fù)責(zé)人又好大喜功，以致未能平衡風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)模，會(huì)去搶奪利潤(rùn)很薄、甚至虧損的高價(jià)地。

旭輝拿地獎(jiǎng)金的制度設(shè)計(jì)，為“分期發(fā)放”，或有助于克制亂拿地的沖動(dòng)。

“拿一塊地，整個(gè)城市公司可能只發(fā)放10萬(wàn)元獎(jiǎng)金，根據(jù)回收期和利潤(rùn)率，再確定‘投資質(zhì)量獎(jiǎng)’，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候發(fā)一部分獎(jiǎng)金，結(jié)尾的時(shí)候再發(fā)一部分獎(jiǎng)金。”

旭輝華中區(qū)域前員工告訴《21CBR》記者，對(duì)比之下，有同行則粗放很多，他以一家布局三四線城市、總部在江浙的房企舉例，“以前拿一塊地，能一次性發(fā)放200萬(wàn)獎(jiǎng)金”。

同時(shí)，旭輝堅(jiān)決否認(rèn)，存在大規(guī)模裁員計(jì)劃。

“因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模縮減而需要分流的員工，將被鼓勵(lì)分流到不同的區(qū)域或多元化業(yè)務(wù)。”

官方聲明強(qiáng)調(diào)，隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的波動(dòng)，出現(xiàn)的人員波動(dòng)屬于正常范疇；其堅(jiān)持“有進(jìn)有出”，并舉例稱(chēng)，旭輝地產(chǎn)及物業(yè)將入職近800名管培生。

也有不同的觀察。

“旭輝之前已有蠻多人離開(kāi)了，現(xiàn)在一些職位很高的人也在看新機(jī)會(huì)。”一名上海地產(chǎn)圈獵頭在其視頻中公開(kāi)稱(chēng)。

據(jù)該獵頭自述，就其接觸到的旭輝員工而言，“投資職能裁員幅度比較大，人員可能要裁一半，一些薪水較高的投資人士降薪50%，工程、成本等職能降薪10%至20%。”

《21CBR》記者聯(lián)系到該獵頭，他未能給出實(shí)證。

據(jù)旭輝年報(bào)披露，截至2021年底，其有約8041名雇員從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，與上年底的8066名大體相當(dāng)。

2022年以來(lái)，大環(huán)境遇冷，房企銷(xiāo)售以及新增投資項(xiàng)目大幅減少，對(duì)于房企而言，降薪甚至裁員也是一個(gè)自然的可選項(xiàng)。

堅(jiān)持拿地

銷(xiāo)售難，融資難，房企流動(dòng)性普遍承壓。

5月，監(jiān)管層遴選5家民營(yíng)房企作為“示范生”，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)已啟用CDS分別發(fā)行4-10億元不等的債券；新城已啟用CRMW，發(fā)行10億元債券。

旭輝也在其中，只是債券發(fā)行工作有所延后。

6月21日，旭輝正式公告擬發(fā)行5億元公司債。據(jù)《21CBR》了解，該筆債券也啟用了信用保護(hù)工具。

一名基金固收研究員對(duì)《21CBR》表示，市場(chǎng)預(yù)測(cè)旭輝的債券將于近期發(fā)行，“但是公司未正面回應(yīng)，只說(shuō)在準(zhǔn)備”。

即便作為“示范房企”，其局面也并不輕松。

今年前5個(gè)月，旭輝的銷(xiāo)售額為496億元，銷(xiāo)售面積為334萬(wàn)㎡，同比分別下降55%、49%。

其中，5月單月的銷(xiāo)售額為108億元，銷(xiāo)售面積為65萬(wàn)㎡，同比分別下降60%、59%。

在公開(kāi)市場(chǎng)，旭輝的債券兌付壓力相對(duì)較小，年內(nèi)剛性到期債券已“清零”。8月24日，旭輝有一筆3億美元永續(xù)債到期，可選擇贖回或者續(xù)期。

此外，市場(chǎng)擔(dān)心其表外債務(wù)。瑞銀3月發(fā)布報(bào)告預(yù)估，旭輝表外債務(wù)規(guī)模則為600至900億元；由于合作項(xiàng)目較多，隨著合作方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，旭輝或需投入100-570億元接盤(pán)其股權(quán)。

瑞銀的推演有一定現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

據(jù)近日?qǐng)?bào)道，旭輝與正榮地產(chǎn)的合作項(xiàng)目濟(jì)南璟樾花園一度停工半年，現(xiàn)已復(fù)工；兩家另合作的項(xiàng)目濟(jì)南奧體時(shí)代二期，則停工已有半年，尚未復(fù)工。

正榮已陷入流動(dòng)性危機(jī)，多筆債務(wù)出現(xiàn)違約。

對(duì)于瑞銀的報(bào)告，旭輝官方回應(yīng)稱(chēng)，截至去年6月30日，非并表項(xiàng)目權(quán)益后負(fù)債為251億元；已合理把控風(fēng)險(xiǎn)，“沒(méi)有義務(wù)也不必全額收購(gòu)合作方股權(quán)”。

現(xiàn)在，多數(shù)民營(yíng)房企停止拿地，旭輝選擇繼續(xù)拿地，維系發(fā)展。

6月16日，青島第二批集中供地中，旭輝與青島本土國(guó)企組成聯(lián)合體，以5.6億元底價(jià)競(jìng)得兩幅商住地。此前，它參與了在北京、長(zhǎng)沙的集中供地，均有斬獲。

“旭輝在長(zhǎng)沙等城市的項(xiàng)目賣(mài)得比較好，利潤(rùn)率較高，有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。”上述旭輝前員工稱(chēng)，盡管資金流比較緊張，但是，旭輝不會(huì)放棄好的機(jī)會(huì)。