“保交樓”已成為當下市場關注的最大熱點之一。8月18日，北京商報記者注意到，繼“加碼”出臺新規(guī)強化預售資金監(jiān)管之后，多地政府又不斷加強與銀行之間的合作，開啟監(jiān)管銀行庫招標“競賽”，上線商品房預售資金監(jiān)管系統，進一步確保預售資金安全，保障購房者合法權益。分析人士指出，此舉使得預售資金更加透明化、合理化，最終保障項目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權益，未來各地在加強預售資金監(jiān)管的動作上將會逐步發(fā)力。
開啟監(jiān)管銀行庫招標“競賽”
在“爛尾樓”事件發(fā)生后，地方政府和銀行聯合強化預售資金監(jiān)管的步伐正在加快。北京商報記者注意到，近期多地政府紛紛開啟預售資金監(jiān)管銀行庫招標“競賽”。
8月18日，遂昌縣住建局等3部門發(fā)布《關于開展遂昌縣商品房預售資金監(jiān)管銀行庫招標的公告》(以下簡稱《公告》)，決定開展遂昌縣商品房預售資金監(jiān)管銀行庫招標工作。招標對象為該縣域各國有商業(yè)銀行遂昌(縣)支行、各城市商業(yè)銀行遂昌支行、遂昌農商行以及富民村鎮(zhèn)銀行。
入選預售資金監(jiān)管銀行庫需要滿足相應要求。《公告》提到，根據《遂昌縣商品房預售資金監(jiān)管銀行庫招標指標及評分細則》對各競標銀行進行打分，總分排名前8的機構才可以進入該縣監(jiān)管銀行庫，具備承接遂昌縣商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的資格。
從評分細則來看，此次招標共設立了資信狀況、房地產業(yè)務開展情況、監(jiān)管能力、服務水平、業(yè)務合規(guī)性五項評分項，前四項對應的分值分別為20分、30分、45分、5分，第五項為扣分項，上不封頂。在業(yè)務合規(guī)性一欄中，評分的指標內容提到，若競標銀行因業(yè)務不合規(guī)或資金監(jiān)管不到位，致使相關房地產項目出現重大風險的，原則上“一票否決”。
聞喜縣住建局也于近日發(fā)布招標公告，對聞喜縣商品房預售資金監(jiān)管銀行入圍項目進行公開招標。想要參與的銀行必須滿足8項資格要求，主要包括內部管理機制健全、只能授權一個支行或網點參與本次投標、監(jiān)管業(yè)務經辦銀行(網點)在此前資金監(jiān)管業(yè)務合作中，無違反資金監(jiān)管辦法及資金監(jiān)管協議的行為等內容。
在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，通過銀行監(jiān)管庫的競標，讓符合條件的銀行管理商品房預售資金，有助于保障預售資金安全。此舉可以有效堵住商品房預售違規(guī)挪用等漏洞，確保房地產竣工和驗收，保護購房者合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展。
“選擇優(yōu)質的銀行承擔預售資金監(jiān)管項目，也是充分保障預售資金的安全性，將預售資金充分保障到項目的建設和施工。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙補充說道。
上線商品房預售資金監(jiān)管系統
與此同時，銀行聯合地方政府上線預售資金監(jiān)管系統的工作也正在穩(wěn)步推進中。8月18日，北京商報記者注意到，近日，工商銀行濰坊分行上線了濰坊臨朐縣商品房預售資金監(jiān)管系統。
據了解，該系統可實現工商銀行與臨朐縣商品房房產服務中心預售資金監(jiān)管系統的聯網，對商品房銷售資金實行全額監(jiān)管，保障商品房完成竣工和綜合驗收。
在合作過程中，工商銀行作為預售款監(jiān)管銀行，設立了商品房預售款監(jiān)管專用賬戶用于預售款管理，一個資金監(jiān)管賬戶可與同一項目多幢簽約，并且該專戶無網銀功能，除司法查封強制劃撥業(yè)務類型外的所有資金進賬、出賬均源于預售資金監(jiān)管平臺，并保證當日發(fā)生的記賬金額與業(yè)務要求一致。
北京商報記者從工商銀行濰坊分行一位知情人士處獲悉，此舉意在防風險，避免預售資金被用作其他領域。“購房者買房的資金不能直接進入房企公司普通賬戶，需要注入專門的監(jiān)管賬戶中，資金進出都需要住建局審批，此舉也是防止預售資金用于投資等其他領域。”
王小嬙在接受北京商報記者采訪時表示，集中停貸事件將“爛尾樓”推向社會熱點，引起了地方政府和監(jiān)管機構的重視。銀行聯合地方政府上線預售資金監(jiān)管系統，是加強落實預售資金監(jiān)管的落地化動作，使得預售資金更加透明化、合理化，最終保障項目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權益。
王小嬙預計，未來各地將會不斷出臺預售資金監(jiān)管的舉措，銀行由于具備資金管理能力，在加強預售資金監(jiān)管的動作上將會逐步發(fā)力。
讓預售資金監(jiān)管更加透明
今年以來，房地產市場的持續(xù)調整，讓不少房企陷入融資收緊、流動性不足的困境，如何建立高效的商品房預售資金監(jiān)管模式是我國房地產市場健康發(fā)展過程中亟待解決的問題。
“預售資金監(jiān)管對于維護購房者的權益起著舉足輕重的作用。”正如王小嬙所言，政府、銀行制定監(jiān)管政策應充分考慮到購房者的權益，衡量好房企開發(fā)項目所需的資金，準確判斷資金監(jiān)管的額度，也要保障預售資金的安全性。
周茂華進一步指出，政府、銀行和開發(fā)商應壓實主體責任，共同促進房地產行業(yè)良性健康發(fā)展。政府和銀行需要協調優(yōu)化預售資金管理，強化監(jiān)管，讓預售資金監(jiān)管更加透明，促進房地產開發(fā)商穩(wěn)健財務，保質保量竣工，維護購房者權益。
在“保交樓”工作安排的總體框架下，已有地區(qū)要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款，嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》提到的“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”這一要求。
8月12日，銀保監(jiān)會有關部門負責人在通氣會上再次表示，銀保監(jiān)會將加強與住建部、人民銀行等部門的協同配合，積極研究推動“保交樓、穩(wěn)民生”工作。推進壓實地方責任，在地方黨委政府相關工作安排的總體框架下，摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策，積極指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。
