“沒買車位，不允許開車進小區！物業這么干，不就是變相逼迫我們去買車位嗎？”近日，南京通宇林景蘭園小區多名業主撥打揚子晚報/紫牛新聞熱線96096反映，從11月13日開始，也就是開發商通知賣車位的第二天，小區物業便“鐵將軍把門”，將沒買車位的業主連人帶車堵在門外。不少業主想登記租用車位，也遭到斷然拒絕，被告知車位只賣不租。

(資料圖片)

揚子晚報/紫牛新聞記者 曹盧杰

投訴

沒買車位，物業不允許業主開車進小區

11月16日上午，記者和林景蘭園小區業主林先生取得聯系。林先生告訴記者，小區延期一年交付，交付時間是去年11月28日。由于是毛坯交付，目前很多房子都在裝修，不少業主想趕在春節前搬進新房。11月13日，正好是星期天，一些業主趁著休息，開車回小區看裝修進度，不想陸續被小區物業工作人員攔住。“沒買車位，不允許開車進小區！”聽到這個消息，被堵在門外的業主們氣壞了，停下車和物業工作人員理論。不一會兒，隨著大量車輛積壓，小區門前的馬路上，交通嚴重擁堵。

“小區有幾百個車位空著，憑啥不讓大家開車回家？”林先生說，很多業主和他一樣現場提出了質疑，還有一部分人表示可以按標準支付車位臨停或者租賃的費用。可沒想到的是，物業工作人員態度堅決，就是不讓沒車位的業主開車回家。物業工作人員現場口頭告知，小區空車位是開發商持有的產權車位，暫時只賣不租，開發商不給停，作為物業只能配合管理。無奈，業主們只好報警求助。后來民警到現場調解，效果也不佳。

“前一天才在業主群里通知賣車位，第二天就不讓業主開車回家，這不是營造車位緊張的氣氛嗎？”業主馬先生告訴記者，當初來買房時，開發商介紹小區車位配比達到1.2，保障一戶一個停車位不成問題。小區交付后實現人車分流，業主安全更有保障。可交付不到一年，開發商寧愿把大量停車位空著，也不給業主們停車，明顯是變相逼迫大家高價買車位。周邊幾個小區的車位售價在10萬元左右，可林景蘭園車位售價高達16萬元，小一點的車位也要14萬元。

調查

地下車庫空蕩蕩，停放的車輛寥寥無幾

11月16日中午，記者來到林景蘭園小區，小區門口暫時恢復了正常通行秩序。據林先生介紹，這兩天警方和當地政府一直在協調解決業主們的停車問題，開發商和物業暫且答應拿出20個地上車位給業主們臨停，小區業主才得以開車回家，但車位有限，一旦臨停車輛多了，大家還是無處停車。

記者在該小區里看到，小區地面上沒有劃停車線，目前供業主臨停的是一塊空地，空地面積不大，只能容下20輛小型汽車停放。地下車庫分為ABCD四個區域，立柱上刷著不同顏色，用來區別區域。當天地下車庫內空蕩蕩的，停放的車輛寥寥無幾。林先生找出了小區竣工圖告訴記者，小區分為小高層和低層聯排兩個區域，小高層區域還有部分商業用房。圖紙上標明小區車位共有584個，地面車位71個，其余均為地下車位。

林先生說，他在竣工圖紙上比對了一圈，只發現31個地面車位做了明顯標注，其中小區內有20個停車位，也就是目前準許業主臨停汽車的空地，小區外商業用房門口有11個停車位，這些地面停車位還沒有做任何標識。剩下的40個地面停車位不知所蹤，他咨詢過物業，但是物業沒有給出明確答復。還有，這個小區人防設施配建不足，在2016年由浦口區人防辦批準異地建設了，人防空間縮水，有沒有人防車位也不得而知。“我們現在就想搞清楚小區有多少車位是依靠公共場地建設的，這部分應該歸業主集體所有，我們先租用這些車位使用，至于買不買車位，還要看大家的經濟能力。”林先生表示，為了方便回家停車，他多次找物業溝通，但是物業閃爍其詞，不做正面答復。現在小區入住人數不多，差不多一百戶，車位需求量也不算大，現有71個公共車位完全能滿足大家臨停。

馬先生表示，他為了停車位租賃一事也找過物業，得到的答復是：地下車庫車位均為產權車位，近期會集中銷售，后期將保留30個停車位作為租賃車位供沒買車位的業主使用，不過數量有限，將視情況搖號決定。

物管辦：

約談開發商，協調解決停車問題

記者仔細查閱了林先生提供的竣工圖，竣工圖顯示小高層區域、低層聯排別墅區域、配套商業區域是作為一個整體竣工驗收的，加上社區用房、物業用房，地面總建筑面積88772.03平方米。地下包含機動車庫、非機動車庫、地下活動室、配電用房，其中地下汽車停車位513個（含低層聯排別墅40個）。竣工圖還顯示，每戶聯排別墅門前都劃了停車標識，但是屋外沒有劃停車線。

記者在物業辦公室門口看到，開發商張貼了銷售車位的公告。公告顯示，小區產權車位于11月4日領取了銷許，11月11日正式銷售。業主可買產權車位，也可辦理租賃登記手續，不過11月11日起，小區地下車庫僅對購買產權車位和租賃車位的業主開放。租金可按季度或者年度繳納，每月租金加停放費共計350元。

小區地面汽車停車位到底有多少？有沒有人防車位？業主能不能暫時先租賃這些車位？開發商張貼的公告明確可租賃，為何物業不給登記租賃呢？記者就這些問題找到了小區物業，結果一問三不知。林景蘭園小區暫時還沒成立業委會，小區由前期物業南京林景物業管理有限公司管理。記者到訪時，該物業公司有兩名工作人員在崗，他們表示，目前小區只有20個停車位可供小區業主臨停車輛，業主要租用更多車位，要等開發商賣完車位再說。“我們不清楚小區停車位分布和權屬，需要等我們負責人來解答，不過她開會去了，現在不方便電話聯系，也不方便把她的電話給你。”現場物業工作人員如此回答記者的問題。

記者又聯系了頂山街道物業辦，物業辦表示會繼續約談開發商，盡可能協調解決業主停車問題。相關負責人表示，物業和業主發生停車糾紛后，11月14日下午，派出所聯合街道城管辦及屬地社區已約談了建設單位及物業公司，經過協調，小區很快開放了20個臨停車位。

17日，記者再次電話聯系該物業公司，值守工作人員以此前相同的理由“婉拒”記者采訪。同時記者又通過業主得到了物業負責人的微信，可四天下來好友申請一直未被通過。

律師：

公攤面積建的地面車位屬業主共有

記者在南京網上房地產網站看到，林景蘭園小區確實在賣停車位，開盤時間為11月8日，入網可銷售停車位455個。截至11月19日，停車位已認購171個。地面停車位產權歸誰？產權車位能否只賣不租？記者就這些問題咨詢了中銀(南京)律師事務所高級合伙人李燚律師。

李燚表示，對于建筑區劃內規劃的車位，雖然產權屬于開發商，但民法典第276條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。如果開發商以“只賣不租”或“只租不賣”等各種名義拒絕提供停車服務，實際上變相限制了小區內業主通過出租等方式使用車位的權利，小區內業主有權請求法院判令開發商將空置的車位向小區內業主進行出租或出售。

地面停車位多為依附小區公攤面積建設，根據民法典第275條規定，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。因此，開發商無權以“只賣不租”或“只租不賣”等方式對非規劃內車位進行處分、獲利。但這里面有一個問題需要區別對待，現在很多小區存在分期開盤銷售的情況，要看這個小區是統一規劃的還是分期單獨規劃的。統一規劃的，整個小區分攤了公共面積，所有地面公攤面積建設的車位歸業主集體所有。單獨規劃的，可能只在這個單獨規劃區域內進行了面積公攤，那小區別的區域的業主就不享有此處停車位的共有使用權。對于人防車位，由于產權歸國家所有，開發商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年。