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穩(wěn)樓市是當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)力方向之一。中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘近日在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上介紹，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。6月末，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2個(gè)和8.5個(gè)百分點(diǎn)，增速已是連續(xù)11個(gè)月上升。上半年，房地產(chǎn)業(yè)新增中長(zhǎng)期貸款6287億元，同比多增4590億元。
2021年下半年以來(lái)，金融部門配合有關(guān)部門加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。比如，加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項(xiàng)借款。設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資，有力推動(dòng)各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。再如，穩(wěn)定債券和股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道。去年11月以來(lái)，累計(jì)為民營(yíng)房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。此外，人民銀行、金融監(jiān)管總局?jǐn)M定《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務(wù)。1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃也在穩(wěn)步推動(dòng)，已經(jīng)落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市。
“今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但部分房企長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化。”中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時(shí)，結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長(zhǎng)至2024年5月底。
鄒瀾表示，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)端土地、在建工程、多元化經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)無(wú)節(jié)制擴(kuò)張，對(duì)應(yīng)形成了高額負(fù)債。從負(fù)債來(lái)源結(jié)構(gòu)看，近七成是個(gè)人預(yù)收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負(fù)債占比大約為31%，其中銀行貸款占比又不到一半。從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額共50多萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額接近40萬(wàn)億元，絕大多數(shù)是購(gòu)房自住，依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長(zhǎng)期在0.5%以下。
“對(duì)于已售未按期完工交付樓盤的個(gè)人住房貸款，由于按照現(xiàn)行法律規(guī)定，會(huì)優(yōu)先保障購(gòu)房群眾利益，這部分貸款可能面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，但占總量的比重非常低、風(fēng)險(xiǎn)可控。”鄒瀾說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13萬(wàn)億元左右，其中地產(chǎn)開發(fā)、保障房建設(shè)貸款余額大約6萬(wàn)億元，還款有保障。開發(fā)企業(yè)承貸約6萬(wàn)億元至7萬(wàn)億元，因?yàn)椴糠珠_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)困難，不良率有所上升，但與銀行貸款總量相比很小。
個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。“個(gè)人住房貸款余額總體略微減少，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。”鄒瀾介紹。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛認(rèn)為，房地產(chǎn)按揭貸款利率是由5年期以上LPR和加點(diǎn)共同構(gòu)成，目前LPR雖然在下降，但原來(lái)存量貸款的加點(diǎn)比較多，在原有合同期內(nèi)是不調(diào)整的。如果要進(jìn)行優(yōu)化，可以在LPR現(xiàn)有調(diào)整的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步由商業(yè)銀行與客戶自主協(xié)商，即通過(guò)市場(chǎng)供求機(jī)制關(guān)系對(duì)加點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。
鄒瀾表示，下一步，人民銀行將堅(jiān)持“房住不炒”定位，配合相關(guān)部門和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。
