新冠肺炎疫情襲來之際，不少房企都做了一項(xiàng)過去處在長期牛市時基本不做的事，就是盤點(diǎn)現(xiàn)金流壓力測試，事關(guān)生死。
《證券日報》記者今年線上參與了多家房企2019年業(yè)績溝通會，總結(jié)來看，其被問到最多的問題之一是，在手現(xiàn)金是否能充分覆蓋一年內(nèi)到期的短期債務(wù)，接下來有何融資計(jì)劃?
根據(jù)貝殼研究院向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企融資意愿強(qiáng)烈。2020年前4個月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5010億元，融資規(guī)模較去年同期下降10%;為2019年全年的41%。
“從2019年開始，基本上能用的融資工具都用了。”某房企融資負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，今年開年的時候，公司進(jìn)行了一筆規(guī)模較大的美元債融資，但隨著疫情蔓延，4月份美元債發(fā)行幾乎停滯了，目前公司正在積極籌劃境內(nèi)融資，總體來看，機(jī)會很大，且融資成本可能會下行。
海外債融資通道重啟
“受到海外疫情嚴(yán)重影響，4月份海外融資幾乎沉寂，5月下旬以來，部分房企開始試水發(fā)行美元債，發(fā)行規(guī)模不高，利率也在合理水平。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙在接受《證券日報》記者采訪時表示，隨著時間的推移，海外債作為房企融資的主要方式之一，仍然受到房企的青睞。
5月20日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告稱，發(fā)行5.44億美元于2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率5.40%。同日，力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司宣布，5月19日公司連同附屬公司擔(dān)保人與瑞信及法國巴黎銀行就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議，據(jù)此發(fā)行2023年到期的1.5億美元13.0%優(yōu)先票據(jù)。
貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，近期美元債融資通道重啟，主要有三方面原因：一方面是由于國際經(jīng)濟(jì)秩序在有序恢復(fù)，海外金融市場逐漸重啟;其次，我國金融開放提速，正在加快融入國際金融體系;第三，在4月份銷售業(yè)績中，多數(shù)房企增速回正，房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)超預(yù)期，提振了市場與投資人信心。
“接下來，房企的融資動作將會增加。”潘浩進(jìn)一步對本報記者表示，一方面是已有發(fā)債需求的房企會逐步落實(shí)原有發(fā)債計(jì)劃;另一方面，今年我國金融環(huán)境的適度邊際寬松，給原本不急于發(fā)債的房企提供了有利的發(fā)債條件，這類房企大概率會根據(jù)今年的形勢重新制定自己的融資計(jì)劃。
王小嬙也表示，隨著各方面恢復(fù)正常，房企的融資動作會繼續(xù)增加，在國內(nèi)貨幣流動性寬松下，短期融資成本會走低。
借新還舊應(yīng)對償債高峰期
“下半年面臨償債高峰的房企急于融資還債。”王小嬙向《證券日報》記者表示，品牌房企由于規(guī)模較大，負(fù)債率也相對較高，需要流動資金的支持，融資的動作也會較為頻繁。
據(jù)《證券日報》記者觀察，急于融資的房企籌集的資金主要有三種用途，第一是償還到期債務(wù);第二儲備“糧食”等待機(jī)會拿地投資;第三，補(bǔ)充一般運(yùn)營資金。其中，借新債償還舊債是最主要目的。因?yàn)椋衲晗掳肽晔欠科蟮膬攤叻迤凇?/p>
“近三年均處于償債高峰階段，有兩類房企更加急于融資。”潘浩向《證券日報》記者表示，第一種是現(xiàn)金短債比小于“1”的房企，其流動現(xiàn)金無法覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，需要通過發(fā)債來借新還舊;第二種是可售貨值結(jié)構(gòu)中存在無效土地儲備的房企，一季度受疫情的影響，房企在上半年可售貨值中存在高比重的旅居型房產(chǎn)、車位等短期滯銷產(chǎn)品，有一定比例將轉(zhuǎn)化為無效土儲，年內(nèi)難以變現(xiàn)。
事實(shí)上，現(xiàn)金短債比小于1的房企當(dāng)前對資金需求更為迫切。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從現(xiàn)金短債比分布來看，50家典型房企現(xiàn)金短債比多分布在1倍-2倍之間，合計(jì)26家，占比達(dá)到52%;現(xiàn)金短債比小于1的房企有12家，占比24%;現(xiàn)金短債比位于2倍-3倍之間的房企有9家，占比18%;現(xiàn)金短債比超過3倍有3家，占比6%。
對此，億翰智庫表示，整體來看，多數(shù)房企短期償債壓力較小，但房企貨幣資金儲備中有一部分受限制資金是無法動用的，如果受限制資金規(guī)模過高的話，將會對房企的短期償債能力造成壓力。
