昆明市金實(shí)小區(qū)華秋園的業(yè)主們

多年來一直為該小區(qū)

臨北京路方向停車區(qū)域而煩惱

這是怎么回事呢

事件

停車場權(quán)屬問題引爭議

“從2017年到2019年，業(yè)委會一直在跟華誠物業(yè)打官司，法院判決的結(jié)果是，這塊地和停車場既不屬于華誠物業(yè)，也不屬于小區(qū)業(yè)委會。”小區(qū)業(yè)委會的楊先生說。

業(yè)主們說，金實(shí)小區(qū)華秋園是2000年交房的，目前有400余戶住戶，但小區(qū)內(nèi)的車位只有90余個，停車問題一直令業(yè)主們頭疼。“我們小區(qū)本來面積就小，也沒多少路面車位，所以我們就想把2號門外的停車場拿回來，滿足業(yè)主停車需求，這個停車場本來就是屬于業(yè)主的。”業(yè)主唐先生說。

2021年9月，在華秋園業(yè)委會和小區(qū)業(yè)主們的多番努力下，業(yè)主們的申請得到昆明市自然資源和規(guī)劃局盤龍分局的回復(fù)，回復(fù)寫明：根據(jù)業(yè)委會提供的相關(guān)文件，經(jīng)權(quán)籍庫核實(shí)，該小區(qū)臨北京路方向停車區(qū)域在該土地證的證載范圍內(nèi)。也就是說，這塊地屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。

“目前華誠物業(yè)還在收費(fèi)，他們在車位上安了地鎖，不管是臨時停車還是業(yè)主包月，停車費(fèi)都是交給原來的華誠物業(yè)。” 楊先生說。為此，小區(qū)業(yè)委會又向昆明市交通運(yùn)輸局盤龍分局提出建立停車場的申請，得到的答復(fù)是，要先建起道閘并安裝智慧停車平臺，經(jīng)申請批復(fù)后，就可作為經(jīng)營性停車場使用。

然而，道閘并沒能順利安裝。“施工過程中，前物業(yè)公司人員干預(yù)施工，不讓裝道閘，說這塊地屬于開發(fā)商和華誠物業(yè)。”楊先生說。

記者來到這塊存在爭議的停車場，并未看到有人收費(fèi)，也沒看到有停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)牌，但每個停車位上都安裝了三角地鎖。隨后，記者多次到華秋園前任物業(yè)公司昆明華誠物業(yè)管理有限公司了解情況，但負(fù)責(zé)人一直不在。工作人員電話聯(lián)系上相關(guān)負(fù)責(zé)人陶主任后，針對記者提出“華秋園臨北京路方向停車區(qū)域是不是由華誠物業(yè)收費(fèi)管理”的問題，陶主任并沒有給出正面回答。

“他們說我們在收費(fèi)，肯定我們是有流程、有手續(xù)的，但我現(xiàn)在就只回答你這個問題，其他問題我都不回答你。”陶主任說。記者提出能否查看相關(guān)收費(fèi)手續(xù)時，陶主任拒絕出示。

調(diào)查

場地屬小區(qū)紅線范圍內(nèi)

那么，金實(shí)小區(qū)華秋園業(yè)委會能把外圍停車場收回管理嗎？還需要辦理哪些手續(xù)呢？記者多方走訪了各相關(guān)部門。

記者來到金實(shí)社區(qū)，社區(qū)負(fù)責(zé)人表示，對于華秋園臨北京路方向停車區(qū)域究竟是什么人在收費(fèi)，他們完全不知情。在盤龍區(qū)金辰街道辦事處，負(fù)責(zé)人告訴記者，華秋園臨北京路方向停車區(qū)域在北京路綠化帶和華秋園之間，并不承擔(dān)公共通功能，且屬于小區(qū)紅線范圍內(nèi)，所以應(yīng)該由小區(qū)物業(yè)公司管理。而小區(qū)內(nèi)部管理范圍內(nèi)的停車泊位是否有收費(fèi)資質(zhì)，則是由昆明市交通運(yùn)輸局批復(fù)。

記者聯(lián)系了昆明市交通運(yùn)輸局盤龍分局，工作人員告訴記者，去年他們確實(shí)收到了華秋園業(yè)委會提出的申請，根據(jù)《昆明市智慧停車場管理辦法》要求，所有經(jīng)營性停車場要辦理備案證的，都需要接入昆明市智慧停車平臺。而要接入智慧停車平臺，就需要安裝道閘。接到華秋園業(yè)委會的申請后，他們曾于2021年12月29日到現(xiàn)場查看過。

“他們那里的地形條件是可以安裝道閘的。安裝道閘前要提供的材料包括產(chǎn)權(quán)證書、委托管理的相關(guān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議、停車場的安全管理制度、相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案、管理人員名單、泊位的分布圖及定位圖。”工作人員表示，但由于小區(qū)業(yè)委會與前物業(yè)公司對這一停車區(qū)域的權(quán)屬存在爭議，道閘至今未能安裝。

釋法

停車位屬業(yè)主共有

其他主體無權(quán)收費(fèi)

這樣僵持不下的局面究竟有沒有辦法來破解？北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師田玄玄表示，本案中，需要解決兩個問題：一是爭議停車區(qū)域的土地權(quán)屬問題，二是爭議停車位的產(chǎn)權(quán)問題。

根據(jù)昆明市自然資源和規(guī)劃局盤龍分局的回復(fù)，爭議停車區(qū)域在小區(qū)的用地紅線范圍內(nèi)，且不屬于城鎮(zhèn)公共道路或城鎮(zhèn)公共綠地。民法典第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

據(jù)此，該區(qū)域系建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所，由業(yè)主共有。

結(jié)合目前的案情，爭議停車區(qū)域的地上車位沒有通過規(guī)劃報建，也未參與計算小區(qū)的建筑容積率，更無法辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明，也就是常說的非產(chǎn)權(quán)車位。

民法典第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

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