【以案釋法】停車區域權屬存糾紛，究竟歸誰管？

昆明市金實小區華秋園的業主們

多年來一直為該小區

臨北京路方向停車區域而煩惱

這是怎么回事呢

事件

停車場權屬問題引爭議

“從2017年到2019年，業委會一直在跟華誠物業打官司，法院判決的結果是，這塊地和停車場既不屬于華誠物業，也不屬于小區業委會。”小區業委會的楊先生說。

業主們說，金實小區華秋園是2000年交房的，目前有400余戶住戶，但小區內的車位只有90余個，停車問題一直令業主們頭疼。“我們小區本來面積就小，也沒多少路面車位，所以我們就想把2號門外的停車場拿回來，滿足業主停車需求，這個停車場本來就是屬于業主的。”業主唐先生說。

2021年9月，在華秋園業委會和小區業主們的多番努力下，業主們的申請得到昆明市自然資源和規劃局盤龍分局的回復，回復寫明：根據業委會提供的相關文件，經權籍庫核實，該小區臨北京路方向停車區域在該土地證的證載范圍內。也就是說，這塊地屬于小區全體業主共有。

“目前華誠物業還在收費，他們在車位上安了地鎖，不管是臨時停車還是業主包月，停車費都是交給原來的華誠物業。” 楊先生說。為此，小區業委會又向昆明市交通運輸局盤龍分局提出建立停車場的申請，得到的答復是，要先建起道閘并安裝智慧停車平臺，經申請批復后，就可作為經營性停車場使用。

然而，道閘并沒能順利安裝。“施工過程中，前物業公司人員干預施工，不讓裝道閘，說這塊地屬于開發商和華誠物業。”楊先生說。

記者來到這塊存在爭議的停車場，并未看到有人收費，也沒看到有停車收費標準牌，但每個停車位上都安裝了三角地鎖。隨后，記者多次到華秋園前任物業公司昆明華誠物業管理有限公司了解情況，但負責人一直不在。工作人員電話聯系上相關負責人陶主任后，針對記者提出“華秋園臨北京路方向停車區域是不是由華誠物業收費管理”的問題，陶主任并沒有給出正面回答。

“他們說我們在收費，肯定我們是有流程、有手續的，但我現在就只回答你這個問題，其他問題我都不回答你。”陶主任說。記者提出能否查看相關收費手續時，陶主任拒絕出示。

調查

場地屬小區紅線范圍內

那么，金實小區華秋園業委會能把外圍停車場收回管理嗎？還需要辦理哪些手續呢？記者多方走訪了各相關部門。

記者來到金實社區，社區負責人表示，對于華秋園臨北京路方向停車區域究竟是什么人在收費，他們完全不知情。在盤龍區金辰街道辦事處，負責人告訴記者，華秋園臨北京路方向停車區域在北京路綠化帶和華秋園之間，并不承擔公共通功能，且屬于小區紅線范圍內，所以應該由小區物業公司管理。而小區內部管理范圍內的停車泊位是否有收費資質，則是由昆明市交通運輸局批復。

記者聯系了昆明市交通運輸局盤龍分局，工作人員告訴記者，去年他們確實收到了華秋園業委會提出的申請，根據《昆明市智慧停車場管理辦法》要求，所有經營性停車場要辦理備案證的，都需要接入昆明市智慧停車平臺。而要接入智慧停車平臺，就需要安裝道閘。接到華秋園業委會的申請后，他們曾于2021年12月29日到現場查看過。

“他們那里的地形條件是可以安裝道閘的。安裝道閘前要提供的材料包括產權證書、委托管理的相關物業服務協議、停車場的安全管理制度、相關的應急預案、管理人員名單、泊位的分布圖及定位圖。”工作人員表示，但由于小區業委會與前物業公司對這一停車區域的權屬存在爭議，道閘至今未能安裝。

釋法

停車位屬業主共有

其他主體無權收費

這樣僵持不下的局面究竟有沒有辦法來破解？北京盈科（昆明）律師事務所律師田玄玄表示，本案中，需要解決兩個問題：一是爭議停車區域的土地權屬問題，二是爭議停車位的產權問題。

根據昆明市自然資源和規劃局盤龍分局的回復，爭議停車區域在小區的用地紅線范圍內，且不屬于城鎮公共道路或城鎮公共綠地。民法典第二百七十四條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

據此，該區域系建筑區劃內的公共場所，由業主共有。

結合目前的案情，爭議停車區域的地上車位沒有通過規劃報建，也未參與計算小區的建筑容積率，更無法辦理產權權屬證明，也就是常說的非產權車位。

民法典第二百七十五條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

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