昆明市住建局近日發布《昆明市“十四五”房地產業發展規劃（公眾征求意見稿）》，當中提出，將堅持以住房供給側結構性改革為主線，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系。
圖自彩龍社區@燕子燕陽
房地產業發展發生重大變化“十四五”時期，房地產業發展的外部環境和內部條件發生復雜而深刻的重大變化。新冠肺炎疫情倒逼房地產市場銷售方式從線下轉為線上，數字化為房地產行業生產方式轉型賦能。人民對高品質住宅、居住環境以及配套設施的要求提高，有利于促進改善型住房需求提前釋放，加快綠色建筑技術、智慧技術、數字化、區塊鏈等技術應用。
圖自彩龍社區@燕子燕陽
房地產市場需求逐漸分化的挑戰。房地產外銷市場降溫較為明顯，本地人口返鄉置業和住房租賃規模下滑，住房剛需增長有限。
生態保護與環境修復的挑戰。滇池水生態修復任務日益加重，水資源短缺問題日益突出，新增建設用地受限，存量用地更新成本攀升。
全國房地產市場逐漸平穩降溫，行業進入成熟期。“三條紅線”金融調控對房地產開發企業的資金流形成一定壓力，行業集中度進一步增加，本地中小型房地產企業的資金承壓能力轉型壓力較大。保障性住房供應、人才住房、公共交通、基礎設施和公共服務設施等領域的壓力與日俱增。
基本實現城鎮住房供需平衡“十四五”時期，全市房地產用地供應約6.0~6.7萬畝，其中住宅類房地產用地約4.8萬~5.4萬畝，非住宅類房地產用地約1.2萬~1.3萬畝，五年累計供應商品住房約8000萬平方米，基本實現城鎮住房供需平衡。
圖自彩龍社區@燕子燕陽
加快解決城鎮中低收入住房困難家庭、新市民、青年人住房保障問題，進一步擴大保障性租賃住房供應規模，提高住房保障覆蓋率，實現應保盡保。至2025年力爭實現保障性住房覆蓋50萬城鎮人口，實現“人均一間房，戶均一套房”的基本目標。
積極推動租賃住房發展，擴大租賃住房供應規模，至2025年力爭實現“6:3:1”的城鎮住房供應結構，即60%的城鎮常住人口購買商品住房，30%的城鎮常住人口租賃住房，10%的城鎮常住人口獲得保障性住房。
城鎮人均住房面積達49㎡至2025年，力爭完成2000年底前建成的需改造的老舊小區改造任務，共11.4萬戶；力爭完成城中村改造項目284個，盤活存量土地資源；完善中小學、醫療、養老、商業、綠地等公共設施配套，打造一批“15分鐘生活圈”示范項目。擴大物業服務覆蓋范圍，提升各類住宅小區基本物業服務覆蓋率，新建住宅小區物業服務覆蓋率達到100%。“十四五”末，城鎮人均住房面積力爭達到49平方米。
圖自彩龍社區@燕子燕陽
至2025年，力爭實現商品房開發應用裝配式技術的建筑面積占新建商品房建筑面積的比例達30%，新建住房綠色建筑占比達到100%，新建商品住房全裝修比例達到80%以上，新建城鎮住房成套率達到100%。存量房交易網簽程序完成率達到100%，住房租賃備案數量顯著增加，房價上漲幅度不超過城鎮居民可支配收入增長幅度，地價、房價、租金基本穩定。
推動城市更新盤活存量用地中心城區大力推動城市更新，盤活存量用地。以整合打包、連片開發等方式改造城中村、舊廠房及舊住宅區。妥善化解爛尾樓項目，改善中心城市形象。積極推進老舊樓宇有機更新和二次招商，加速辦公房地產去庫存，打造金融商務產業集群。活化存量商業辦公用房，利用社會閑置住房發展租賃住房。二環以內適度控制普通住房建設用地供應，著力建設高品質住宅、國際化人才社區。產業園區結合軌道交通站點，增加普通住宅用地和保障性租賃住房、人才住房供應。
圖自彩龍社區@燕子燕陽
扶持國有住房租賃企業開展規模化、集約化、專業化住房租賃經營業務，充分發揮國有企業的帶動作用。鼓勵民營住房租賃企業進一步規范發展住房租賃業務。積極引進3~5家長租公寓領域的知名租賃企業，支持本地專業化住房租賃企業做大做強，形成大、中、小型住房租賃企業協同發展的格局。鼓勵有條件的房地產開發企業長期持有部分房源用于市場租賃。
根據市民人口規模合理確定租賃住房籌集規模，通過新建、配建、改建、存量住房盤活等多種方式籌集房源。商業商務、公共用地可根據規劃提出將其改為“城鎮住宅用地（租賃）”，土地使用年限不變，在土地交易條件中明確租賃居住項目的規劃設計條件，并明確建設的租賃住房僅能用于租賃不得分割銷售。昆明市行政區域內（二環以外）國有建設用地上已取得規劃許可的在建或已建成的商業和辦公用房，根據政策要求可以改建為租賃住房。鼓勵企業將商業、辦公用房按照建筑、結構、消防等規范改造為租賃住房。鼓勵企業以收購、長期租用等方式籌集個人閑置住房用作租賃房源，鼓勵回遷人將剩余房源委托專業化規模化住房租賃企業運營。
解決通勤難、就業遠問題完善城市軌道交通網絡，加快都市區一體化以公共交通導向發展（TOD）模式帶動城郊土地開發，提升土地的開發價值。加強城市軌道交通與其他公共交通設施的有效銜接，適時外遷入城道路收費站，適時取消南繞城、東繞城高速公路收費，降低主城與郊區人口雙向流動的阻力，引導主城區人口和產業向滇池流域外圍有序外遷。加快完善呈貢區、空港區、北市區的教育、醫療、文體等公共服務設施以及便民生活服務設施，加快實現職住平衡。
圖自彩龍社區@云臺居士
在城市軌道交通站點和快速公交站點步行范圍內（800-1000米），規劃建設合理規模的保障性租賃住房，解決中低收入群體通勤難、就業遠問題。通過交通一體化（地鐵、快速公交）、基礎設施一體化、公共設施一體化、城市治理一體化路徑，推動主城區和郊區人口、產業、投資等要素雙向流動，加快郊區縣融入主城區，高品質建設昆明都市圈。
控制住宅建筑層數、層高縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應不低于75%；縣城新建住宅最高不超過18層。
新建住宅建筑的層高不應低于3.00m；
臥室、起居室的室內凈高不應低于2.50m，局部凈高不應低于2.10m，且局部凈高低于2.50m的面積不應大于室內使用面積的1/3；
利用坡屋頂內空間作臥室、起居室時，室內凈高不低于2.10m的使用面積不應小于室內使用面積的1/2；
廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20m。
提高電梯設置標準：
入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應至少設置1臺電梯，且轎廂深度不應小于1.40m，寬度不應小于1.10m，呼叫按鈕的中心距地面高度應為0.85～1.10m。
入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過9m的住宅建筑，每單元應至少設置1臺可容納擔架的電梯。
入戶層為十二層及以上的住宅建筑，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過33m的住宅建筑，每單元應至少設置2臺電梯，且其中至少應有1臺為可容納擔架的電梯，至少應有1臺為消防電梯。可容納擔架電梯采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應小于1.60m，轎廂短邊尺寸不應小于1.50m；采用深轎廂時，轎廂寬度不應小于1.10m，轎廂深度不應小于2.10m。可容納擔架電梯的電梯轎廂門凈寬不應小于0.90m。
試點高標準國際化人才社區圖自彩龍社區@燕子燕陽
在翠湖、滇池旅游度假區、自貿區、空港經濟區等外籍人士較集中的地區，試點建設一批高標準國際化人才社區。住宅建筑采用最先進的綠色建筑科技、5G、物聯網等智慧技術，小區內部提供24小時管家式服務，配套國際化幼兒園、學校、醫院、餐廳、運動場所以及便民服務設施。
堅持房地產產品與服務標準的國際化，充分利用昆明獨特的氣候、自然資源、生態資源以及文化資源優勢，深度開拓旅居、康養、養老房地產市場。依托自然山水景觀資源，高質量建設或改造多樣化多層次的老年公寓、療養院、度假酒店等房地產項目。配套完善醫療服務、康體運動、文化休閑設施，培育康養旅居精品項目，打造世界級候鳥式康養中心。
滇中新區是房地產重要拓展區滇中新區（安寧市、嵩明縣）是未來房地產開發建設的重要拓展區。增加房地產用地儲備，結合住房增量需求保證新增房地產用地平穩供應。優先保障中等價位、中小套型普通商品住房的用地供應，為主城區人口和產業疏散以及本地新型城鎮化提供支撐。結合產業園區就業人口規模與結構特征，鼓勵企事業單位利用自有閑置用地建設保障性租賃住房和人才公寓，促進職住平衡。依托縣城、重點鎮、產業園區吸納本地農業轉移人口，加速推動就地城鎮化。依托本地優質康養資源，基于“房地產+健康”“房地產+旅游”“房地產+新興產業”等開發模式，提供多樣化房地產產品，滿足宜居住房需求。
提升城市級商圈能級和服務水平進一步提升三市街、南亞、白塔路三個城市級商圈的能級和綜合服務水平，繼續夯實青年路、白云路、春融街、世紀城、人民西路、滇池會展中心六個區級商圈，積極培育北辰-欣都龍城、西北新城兩個未來區級商圈。結合城市人口和居住小區分布，加快完善老城新城的社區級商圈建設，形成層級結構清晰、空間分布均衡的城市商圈體系。
圖自彩龍社區@云臺居士
城市級商圈重點突出擴容升級、綜合化、國際化三大發展策略，區級商圈重點突出功能化、特色化、去庫存三大發展策略，社區商圈以1-2公里范圍內的社區居民為服務對象，是15分鐘便民生活圈的重要組成，重點突出均衡化、便利化、品質化。
加強銀政企合作規避爛尾樓風險完善房地產用地供應機制。建立“房地聯動、一地一策”的會商機制和政策工具箱，加強土地價格精準調控，實行穩房價、定品質、競地價的供地方式。
加大閑置用地處置力度。因房地產企業自身原因導致土地閑置，未動工開發滿1年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿2年的，無償收回國有建設用地使用權。
嚴格落實差別化住房信貸政策，支持居民家庭合理自住需求，堅決遏制投機炒房，提高調控的精準性，嚴控房地產金融風險。切實加強經營用途貸款“三查”，加強個人住房貸款管理，切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
加強房地產監測預警機制。圍繞地價、房價以及市場供應量，形成長期房地產調控目標和供應時序規模控制，建立多部門聯動的房地產應急響應機制。加強銀政企合作，制定應對個人斷供、房企資金鏈斷裂等風險的應急方案，防范商品房樓盤出現延期交樓，提前規避爛尾樓風險。
適度提高公積金貸款額度允許昆明市轄區內無自有住房的租房職工及其配偶，提取規定額度的住房公積金用于繳納房租。按照國家生育政策生育二孩或三孩的多子女家庭，連續繳存住房公積金滿一定年限，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的，適度提高公積金貸款額度。
圖自彩龍社區@李存梅
鼓勵非公單位建立住房公積金制度。根據靈活就業人員的需求特點，采用靈活多樣的繳存提取模式，建立繳存貢獻與貸款權利相匹配的存貸掛鉤機制，幫助靈活就業人員安居穩業。
基本建成覆蓋受益面更廣、供求關系更加平衡的新型住房公積金制度。進一步完善住房公積金貸款產品分類分級的標準體系，改進住房公積金繳存、提取、使用和監管機制。優化調整住房公積金使用范圍，大力推進數據集中和信息共享，提升公積金服務效能，加強住房公積金風險管理。
力爭改造完997個老舊小區持續推動老舊小區改造，至2025年，力爭全面實現2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務（全市共計997個老舊小區，11.4萬戶，898萬平方米，4344棟）。拓寬老舊小區改造的資金渠道，根據實際情況制定融資方案。統籌養老、醫療、便民市場等公共服務設施建設專項資金，優先用于老舊小區改造中相應設施的建設。
圖自彩龍社區@大白貓工作室
利用老舊小區內荒地、建筑拆違、垃圾清理后的零碎閑置用地，新建或整合存量用房作為小區物業服務辦公用房或經營性用房，促進有條件的老舊小區實現改造實施主體與物業管理主體的統一。鼓勵社區規劃師、高校學者及團隊、規劃設計公司、藝術家、志愿者組織等第三方參與老舊小區改造。引導居民結合小區自身特點，合理選擇物業服務模式，進一步擴大老舊小區基本物業服務全覆蓋。
推進老舊住宅建筑加裝電梯：既有住宅建筑加裝電梯不應降低結構安全性和影響正常使用功能。加裝電梯的載重量不應小于320kg，轎廂門凈寬不應小于0.80m。電梯井應獨立設置，且不應敷設與電梯無關的電纜、電線等。電梯井井壁上除開設電梯門洞、檢修門洞和通氣孔洞外，不應開設其他洞口。
至“十四五”末，力爭實現全市商品住房小區物業服務覆蓋率達到100%，老舊小區、獨立樓棟等居住小區物業服務覆蓋率顯著提升。
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