當(dāng)萬科的掌門人說話，房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)仔細(xì)聆聽。

“目前市場處在焦灼狀態(tài)，我們的判斷是目前顯然已經(jīng)跌過頭了?！?月31日，郁亮在萬科的中期業(yè)績會(huì)上直言。

這個(gè)論斷值得從業(yè)者和投資者關(guān)注，尤其是聯(lián)想到萬科掌門人此前的幾次重要判斷。

(資料圖)

上一次是五年前的2018年，萬科董事局主席郁亮在房地產(chǎn)市場熱火朝天之時(shí)，潑出了一瓢“活下去”的冷水。

彼時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)界不以為然，業(yè)外則一片愕然，不知郁亮此話從何談起。那一年，克而瑞房企銷售30強(qiáng)門檻首次突破千億大關(guān)，各地區(qū)域房企排著隊(duì)到上海虹橋建總部大樓。

兩年后，房企爆雷潮開始發(fā)作，“活下去”成為越來越多房企的目標(biāo)。

再上一次是2014年，時(shí)任萬科總裁的郁亮，在權(quán)威報(bào)紙上發(fā)表名為《我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》的文章。文中郁亮表示，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過，過去膽大為王，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時(shí)代結(jié)束了?！?/p>

跟“活下去”那次一樣，“白銀時(shí)代”也說早了。在恒大碧桂園融創(chuàng)和一群閩系房企看來，“越膽大越賺錢的時(shí)代”，不但沒有結(jié)束，反而是剛剛開始呢。

三年后，一直覬覦房地產(chǎn)“帶頭大哥”寶座的孫宏斌，公開diss郁亮：“白銀時(shí)代”這一提法“太扯了”。

孫宏斌說，這是鉆石時(shí)代?！罢l的鉆石時(shí)代呢？大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌龇蓊~。小公司都沒了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。我覺得房地產(chǎn)的上半場還會(huì)持續(xù)5年、10年。這是我說的中國房地產(chǎn)市場的上半場，我們一直是引領(lǐng)者?！?/p>

當(dāng)時(shí)有人評(píng)論說：“這一次，孫宏斌勝利了。勝利的不僅僅是孫宏斌，還有敢在這一輪周期中大膽加杠桿的人，而萬科，也因?yàn)榕袛嗍д`，失去了第一的寶座，被碧桂園和恒大先后取而代之?！?/p>

后來的事，大家都看到了。

有趣的是，這也不是孫宏斌第一次公開diss萬科掌門人，而結(jié)果倒是都一樣。

2003年7月，在王石牽頭發(fā)起的中城房網(wǎng)一次論壇上，孫宏斌說，“順馳今年銷售額要達(dá)到40億元，我們的中長期戰(zhàn)略是要做全國第一。也就是要超過在座的諸位，包括王總。”

王石當(dāng)場回應(yīng)道：“你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)？”一年后，王石在采訪中點(diǎn)名順馳：如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司，但現(xiàn)在它要為盲目擴(kuò)張?jiān)炀偷钠孥E付出代價(jià)。

2006年，孫宏斌轉(zhuǎn)手順馳控股權(quán)，黯然出局。

長期主義，超過25%的利潤不做，······萬科掌門人的多個(gè)理念，經(jīng)受住了房地產(chǎn)業(yè)大風(fēng)大浪的考驗(yàn)，也讓萬科的戰(zhàn)略判斷，備受業(yè)界矚目。

盡管早已丟失銷售榜首的王冠，萬科依然以其底蘊(yùn)、實(shí)力、理念和前瞻性戰(zhàn)略，成為房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“老大”。甚至今日地產(chǎn)圈的跑步熱，也跟從王石到郁亮的堅(jiān)持不無關(guān)系。

如今，經(jīng)歷數(shù)輪周期而穩(wěn)如磐石的萬科，看著風(fēng)雨飄搖中的恒大碧桂園融創(chuàng)們，儼然有如《電梯戰(zhàn)神》里描述的場景：

我像高年級(jí)的學(xué)長，

帶著學(xué)弟走上講臺(tái)，

一個(gè)兩個(gè)三個(gè)四個(gè)

都給我站成一排。

······

所以，當(dāng)“帶頭大哥”最新的判斷是，市場“跌過頭了”，那么市場有可能真的跌過頭了。

郁亮拿出了數(shù)據(jù)，“21年下降11%，22年下降40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%，也就是說，如果拿20年作為基數(shù)的話，新開工數(shù)據(jù)下降了60%。按照下滑速度，今年全國新開工面積大概是6.6億平方米，已經(jīng)回到了2006年，也就17年前的水平。”

他分析說，當(dāng)前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人，今年預(yù)計(jì)新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米。美國1960年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，此后二十年，人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達(dá)到1.2平方米以上。

國內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計(jì)達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，按經(jīng)驗(yàn)建設(shè)水平保守估計(jì)，未來10-12億平米的新開工是有保障的?！毕嘈旁诟鞣脚ο?，隨著經(jīng)濟(jì)態(tài)勢持續(xù)平穩(wěn)改善，隨著人們對(duì)未來預(yù)期的穩(wěn)定，行業(yè)遲早會(huì)回到一個(gè)健康合理的水平。“

如果能達(dá)到10-12億平米的新開工，則房地產(chǎn)仍然是10萬億級(jí)別的大行業(yè)，仍然是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)的壓艙石。

這對(duì)中國經(jīng)濟(jì)不是壞事，也是新一輪房地產(chǎn)政策正在發(fā)力的方向。