長租公寓的規(guī)范政策層出不窮。而在“打補(bǔ)丁”之外，作為行業(yè)之本的產(chǎn)品與模式也在逐漸受到市場的重視。

2月以來，深圳、北京、上海、西安依次針對住房租賃市場出臺政策，重點(diǎn)對租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管提出嚴(yán)格監(jiān)管要求，并以提供財政補(bǔ)助及獎勵資金等形式推動各地住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展。行業(yè)自身也在“暴雷”的沖擊之下，開始重視起產(chǎn)品與經(jīng)營模式的完善。

強(qiáng)監(jiān)管與促供應(yīng)并重

從加強(qiáng)監(jiān)管和支持供給兩個方面來完善住房租賃市場的發(fā)展，是對2020年各地政策的延續(xù)。

根據(jù)中指研究院近日發(fā)布的長租公寓市場年度報告，在所有關(guān)于長租市場的政策中，有約四成屬于市場規(guī)范類。規(guī)范的對象包括市場主體登記信息、住房租賃中介機(jī)構(gòu)行為、租賃資金使用、違規(guī)和高風(fēng)險經(jīng)營行為等。在今年2月份陸續(xù)出臺的各地政策中，租賃資金是監(jiān)管的重點(diǎn)內(nèi)容，押金的支付方式和數(shù)額被明確規(guī)定，申請“租金貸”的行為和相關(guān)業(yè)務(wù)也被嚴(yán)格控制。此外，地方政策還對住房信息、租賃合同、交易服務(wù)、房屋安全、裝修糾紛等各個環(huán)節(jié)作出進(jìn)一步要求，并積極推動市場信息平臺的完善。

由此，在監(jiān)管要求之下，長租公寓市場主體將在技術(shù)層面上為信息共享提供便利，其日常經(jīng)營行為將更加公開透明。旭輝領(lǐng)寓方面對第一財經(jīng)記者表示，公司已在上海市房管局的指導(dǎo)下，將上海區(qū)域房源的相關(guān)信息上傳至市局房源信息管理系統(tǒng)。同時，公司內(nèi)部的技術(shù)團(tuán)隊(duì)已開發(fā)完成了與市局房源信息管理系統(tǒng)的對接接口，未來可實(shí)現(xiàn)房源租賃相關(guān)信息的實(shí)時交互。魔方公寓同樣也在積極響應(yīng)監(jiān)管方面的信息共享需求，“事實(shí)上魔方在很多城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了與住房租賃監(jiān)管平臺的對接，我們具備成熟的房源系統(tǒng)管理團(tuán)隊(duì)，可以配合政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)完成數(shù)據(jù)的共享共同。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO 柳佳對第一財經(jīng)記者回應(yīng)稱，“在越來越多監(jiān)管政策的執(zhí)行之下，行業(yè)發(fā)展會更加規(guī)范，這對于一直走規(guī)范發(fā)展路線的住房租賃企業(yè)來說是機(jī)會，也是利好。”

在推動租賃供給方面，2020年已有多個地方政府下達(dá)了補(bǔ)助資金，并允許非住宅進(jìn)入住房租賃市場。在這批今年2月份出臺的政策中，深圳通過落實(shí)租賃稅收優(yōu)惠政策、加大公積金對住房租賃支持力度、執(zhí)行居民水電氣價格標(biāo)準(zhǔn)等措施為住房租賃企業(yè)提供支持。北京提出住房租賃企業(yè)可按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。西安更是明確了企業(yè)可獲得的補(bǔ)助和獎勵標(biāo)準(zhǔn)，符合相關(guān)要求的企業(yè)可獲得每平方米200元-1500元不等的獎補(bǔ)。

除了資金支持外，深圳還提出要推進(jìn)存量房屋改造租賃住房，并建立城中村住房規(guī)?；赓U改造工作機(jī)制，以推動存量房屋和城中村住房成為有效的租賃供應(yīng)來源。

回歸行業(yè)發(fā)展本源

在監(jiān)管上“打補(bǔ)丁”之外，長租公寓市場也在向著多元化的方向發(fā)展，以促進(jìn)整個市場體系的完善。

在產(chǎn)品形態(tài)方面，旭輝、恒泰等房企落地了綜合型的長租公寓社區(qū)項(xiàng)目，在房屋之外還提供了相關(guān)產(chǎn)權(quán)型住宅所需的配套設(shè)施，注重景觀、室外空間、智慧運(yùn)營、個性化服務(wù)、社群構(gòu)建等多方面的設(shè)計。“千禧一代已成為租房的主力軍，帶動了租賃需求的升級。在市場需求的變化下，目前市場上主流的單棟公寓已無法匹配與滿足租客的需求，租賃社區(qū)產(chǎn)品可以填補(bǔ)需求升級后的市場空缺。”旭輝領(lǐng)寓方面表示。

據(jù)介紹，于2020年9月底開業(yè)的首個綜合型租賃社區(qū)，在開業(yè)兩個月后即實(shí)現(xiàn)了92%的出租率。另一個面向高科技人員打造的智慧租賃社區(qū)也將于今年6月落地上海張江，這也是旭輝領(lǐng)寓輕資產(chǎn)管理模式與地方政府合作的成果。

此外，面向高凈值人群的“駐在LIV’N”也在2020年末迎來了它的首批客人。這個由美國長租公寓地產(chǎn)公司睿星資本Greystar(下稱“睿星資本”)發(fā)布的品牌，將其在國內(nèi)的首個項(xiàng)目定位于高端租賃市場，獲得了相對較高的溢價率和穩(wěn)健性。睿星資本大中華區(qū)董事總經(jīng)理馬千里對第一財經(jīng)記者表示，無論租賃市場的環(huán)境如何，睿星資本對旗下長租公寓項(xiàng)目的處境并不會過多擔(dān)憂。

“首先，長租公寓是一個剛性需求，當(dāng)價格需求無法滿足的時候，只需要降5%的租金就可以立即提升出租率，讓更多的租客進(jìn)來;其次，長租公寓有著更高的靈活度，租期從一個月到一年不等，可以根據(jù)市場情況快速調(diào)整租金水平，風(fēng)險也可以分散給近500個租戶，不用擔(dān)心現(xiàn)金流會出現(xiàn)問題。另外，我們選擇在每個圈層中做‘高端’的定位，是因?yàn)檫@批客戶對服務(wù)挑剔，價格不敏感，這也是定位高端的一個主要優(yōu)勢。”馬千里談道。

而在多元產(chǎn)品形態(tài)、定位、客群的嘗試之后，市場仍需要回歸住房租賃的經(jīng)營模式進(jìn)行探索，加固業(yè)態(tài)根基。

據(jù)馬千里介紹，在整個美國長租公寓價值鏈上，睿星資本承擔(dān)的是私募的環(huán)節(jié)。當(dāng)發(fā)行公募REITs的長租公寓需要維修時，睿星資本就會買下這些資產(chǎn)包，維修并開發(fā)成新的長租公寓項(xiàng)目，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定后再賣給公募基金。

“如果要把長租公寓做成一個穩(wěn)定的產(chǎn)品，需要的是時間、耐心和資本，讓資產(chǎn)持續(xù)升值。我們目前在國內(nèi)設(shè)的項(xiàng)目基金存續(xù)期是7-9年，我可以用這些時間優(yōu)化業(yè)態(tài)，提升租金，為資產(chǎn)賦予更高的價值，未來退出的時候能有更高的投資收益。”馬千里談道。

有地產(chǎn)行業(yè)咨詢?nèi)耸繉Φ谝回斀?jīng)記者表示，在資產(chǎn)證券化還未全面放開的情況下，未來國內(nèi)的長租公寓市場還是會回到服務(wù)本質(zhì)，出現(xiàn)相對長期和持續(xù)的委托運(yùn)營模式，將風(fēng)險從運(yùn)營環(huán)節(jié)中剝離。