現(xiàn)金流是房企生命線。2020年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的信號不斷被釋放。2021年中報披露季后，北京商報記者根據(jù)數(shù)據(jù)選取了60家典型上市房企作為現(xiàn)金流觀察的樣本。梳理發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，有37家企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額(以下簡稱“經(jīng)營性現(xiàn)金流”)為正值，但仍有近四成房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比出現(xiàn)負(fù)增長。
超百億房企僅4家
北京商報記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在披露2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的60家典型上市房企中，有37家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正值，占比約為61.7%。
其中，經(jīng)營性現(xiàn)金流超百億元的房企僅有4家，包括綠地控股、華發(fā)股份、中國金茂及碧桂園，對應(yīng)的金額分別為285.98 億元、201.5億元、104.1億元以及103.79億元。
而在披露2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的60家典型上市房企中，現(xiàn)金流為負(fù)值的企業(yè)共有23家，占比約為38.3%。其中，金地集團(tuán)、中交地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流最少，對應(yīng)的金額分別為-100.26億元、-115.72以及-248.12億元。
從60家樣本房企的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛與否，與房企的規(guī)模量級并不呈現(xiàn)直接的正相關(guān)。
按照克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月百強房企銷售排行榜》，2021年上半年在操盤金額排名中，碧桂園以4051.1億元位居第一名，中國恒大和萬科地產(chǎn)以3526.0億元、3502億元分列榜單第二、三名。但在2021年中期典型房企現(xiàn)金流排名中，除了碧桂園憑借103.79億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流列名第四位外，萬科67.82億元的經(jīng)營性現(xiàn)金只排在第九位，恒大更是截至北京商報記者發(fā)稿前并未在半年報中披露這一數(shù)據(jù)。
去庫存成當(dāng)務(wù)之急
若從經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)增長這一維度來看，披露2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的60家典型上市房企中，有39家實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流的同比正增長，占比為65%;21家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比出現(xiàn)下滑，占比為35%。
以克而瑞銷售榜Top 10房企金地集團(tuán)為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-100.26億元，較去年同期的-32.77億元減少67.49億元。
就2021年中期經(jīng)營性現(xiàn)金流的同比下滑情況，金地集團(tuán)方面向北京商報記者表示，“公司高度重視現(xiàn)金流管理，強調(diào)銷售及時回款，公司在確保資金安全的前提下，將加強資金流動性管理，通過投融資結(jié)合，提升資金利用效率”。
值得一提的是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不斷收緊，近年來房企越發(fā)注重現(xiàn)金流管控，越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經(jīng)營的“護(hù)城河”，這點從企業(yè)越發(fā)注意當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流管控可見一二：北辰實業(yè)在2020年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-3.86億元，至2021年上半年增至38.76億元;招商蛇口在2020年中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-29.91億元，至2021年上半年增至27.74億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，影響企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流主要是“流入”和“流出”兩個方面。“一方面，企業(yè)在擴張階段容易出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的情況。另一方面，在平穩(wěn)發(fā)展階段過多的存貨，也會造成現(xiàn)金流為負(fù)。因此‘去庫存’也是當(dāng)前部分房企的當(dāng)務(wù)之急。” 不過，在潘浩看來，經(jīng)營性現(xiàn)金流最好的狀態(tài)是貼合企業(yè)發(fā)展策略的平衡，而非簡單的用正負(fù)來衡量。
加快回款成必備手段
在業(yè)內(nèi)觀點看來，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控持續(xù)不放松，外加償債潮來臨的情況下，持續(xù)加強房企銷售回款，是加快企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流回流的重要手段。
同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，一般情況下，房企現(xiàn)金流主要來自于銷售回款及外部借貸，但在“三道紅線”后，以往“借新還舊”緩解資金壓力的路已經(jīng)走不通，間接造成公司內(nèi)部現(xiàn)金流緊張。
據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，2021年中報披露季以來，百強房企中有超半數(shù)企業(yè)明確披露了回款相關(guān)指標(biāo)。頭部房企如恒大、碧桂園、萬科等企業(yè)的銷售回款率均保持在90%左右。
在肖云祥看來，影響房企經(jīng)營性現(xiàn)金流的內(nèi)部因素主要有公司自身的“造血能力”、投資風(fēng)險控制能力，成本控制能力以及運營效率等;外部因素則更多是政策因素，如融資、稅收、銷售政策等。他認(rèn)為，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在積極地調(diào)整經(jīng)營性現(xiàn)金流，結(jié)合過往幾年房企的經(jīng)營狀況來看，大量的投資是影響經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要因素。
在銷售規(guī)模見頂之后，如何提升回款率成為當(dāng)下多數(shù)房企需要面臨的問題。潘浩分析指出，最為常見的促回款措施，就是給予一次性付款的消費者以折扣刺激。另外，還可以通過加速竣工周期，加快銀行放款周期等，提升回款效率。
