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    正榮地產(chǎn)上半年零拿地凈虧損26億 業(yè)績承壓銷售降超七成
    
      
    
        
     2022-09-19 10:04:42來源：長江商報(bào)  
    
        
         
    
        
    
         
      
    
      
    
      
       
      		  
	 
        
     
    

    債務(wù)違約頻頻發(fā)生的正榮地產(chǎn)(06158.HK)債務(wù)再現(xiàn)延期。
    

    日前，正榮地產(chǎn)發(fā)布2020年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)2022年第二次債券持有人會(huì)議結(jié)果的公告。
    

    此前2022年7月22日，正榮地產(chǎn)曾召開過“20正榮02”的2022年第一次債券持有人會(huì)議針對(duì)付息安排進(jìn)行調(diào)整，而第二次債券持有人會(huì)議則是在原定基礎(chǔ)上再一次延期。
    

    長江商報(bào)注意到，千億房企、“閩系黑馬”正榮地產(chǎn)近幾年高速擴(kuò)張的后遺癥逐漸顯現(xiàn)。今年以來，正榮地產(chǎn)開始出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，尤其是經(jīng)歷2月份的股債雙殺之后，曾出現(xiàn)多次債務(wù)違約。
    

    截至2022年6月30日，公司借款總額約為640.7億元，其中1年內(nèi)到期需償還的債務(wù)總額約326.17億元;擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約31.37億元。
    

    正榮地產(chǎn)業(yè)績也出現(xiàn)了“滑鐵盧”，2018年上市后，業(yè)績?cè)鏊俪掷m(xù)放緩，今年更是在上市五年后出現(xiàn)虧損，歸屬股東凈虧損為26.11億元。
    

    在此情況下，今年上半年正榮地產(chǎn)零拿地，聚焦去化，并頻頻出售資產(chǎn)以緩解流動(dòng)性。
    

    業(yè)績承壓銷售降超七成
    

    正榮地產(chǎn)作為近幾年“閩系黑馬”的代表企業(yè)之一，主要布局長三角等重點(diǎn)城市，2018年挺進(jìn)千億房企俱樂部，并成功赴港上市。
    

    2019年，正榮地產(chǎn)開始降速，之前高速發(fā)展的“后遺癥”開始顯現(xiàn)。2019年及2020年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入分別為325.8億元、361.34億元，增速分別為23.11%、10.96%，下降明顯;凈利潤分別為25.06億元、26.51億元，增速更是從18.19%降至5.76%。
    

    2021年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入375.13億元，同比增長3.82%;凈利潤8.09億元，同比下降69.48%。雖然增速下滑，依然保持著盈利。
    

    而今年，上市5年，正榮地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧。2022年上半年財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)公司收入較2021年同期減少19.6%，為128.68億元;虧損22.52億元，去年同期溢利為15.03億元，歸屬股東凈虧損26.11億元;毛利率較去年同期下降9.1個(gè)百分點(diǎn)至10%。
    

    凈利指標(biāo)由盈轉(zhuǎn)虧，除受毛利潤下滑影響外，緣于上半年大幅計(jì)提減值損失以及重估收益、匯兌損失以及銷管費(fèi)用率上升所致。2022上半年正榮地產(chǎn)計(jì)提庫存減值8.8億元，匯兌虧損凈額2.4億元，投資物業(yè)與金融資產(chǎn)重估合計(jì)虧損10.8億元，銷管費(fèi)用率從去年同期的3.8%升至5.1%。扣除重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項(xiàng)后，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)核心凈虧損5.47億元。
    

    正榮地產(chǎn)表示，虧損原因在于，受新冠疫情持續(xù)反復(fù)、中國房地產(chǎn)行業(yè)整體需求下滑及融資環(huán)境持續(xù)收緊等影響，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)下降、毛利率下降及計(jì)提資產(chǎn)減值有所增加。
    

    銷售延續(xù)去年以來的低迷行情，今年上半年正榮地產(chǎn)銷售額僅約為213.7億元，去年同期約為822.99億元，同比大幅縮減74%;總合約銷售建筑面積同比減少約73.8%，約為130萬平方米，合約平均售價(jià)也隨之下降，為1.63萬元/平方米。
    

    債務(wù)違約陷入流動(dòng)性危機(jī)
    

    今年以來，正榮地產(chǎn)開始出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，尤其是經(jīng)歷2月份的股債雙殺之后，正榮地產(chǎn)曾出現(xiàn)多次債務(wù)違約。
    

    自3月底交換要約獲批以來，正榮地產(chǎn)已經(jīng)三次宣告?zhèn)俅芜`約，累計(jì)違約金額7474萬美元;疊加待償短期有息債比重達(dá)51%以及應(yīng)付商票及貿(mào)易款規(guī)模170億元，預(yù)期債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)大。
    

    財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，公司借款總額約為640.7億元，其中1年內(nèi)到期需償還的債務(wù)總額約326.17億元。截至報(bào)告期末，正榮地產(chǎn)負(fù)債總額1591億元。
    

    從現(xiàn)金流來看，截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約31.37億元，難以覆蓋短期債務(wù)。
    

    債務(wù)壓力下，正榮地產(chǎn)開始出售資產(chǎn)還債。1月30日，正榮地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)給平安信托;2月24日，正榮地產(chǎn)將天津“和筑梅江”項(xiàng)目公司的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方美的置業(yè);3月27日，以1.56億元價(jià)格出售旗下正隆(佛山)置業(yè)發(fā)展有限公司51%的股權(quán)給新希望地產(chǎn);7月22日，正榮地產(chǎn)控股股東歐宗榮全資擁有的RoYueLimited所持有的公司2950萬股普通股被強(qiáng)制出售;8月出售泉州正朗置業(yè)51%股權(quán)予地方國資。未來正榮亟須獲得地方政府紓困的援助，于項(xiàng)目層面引入地方國資或由地方政府牽頭引入地方AMC和第三方進(jìn)行注資支持項(xiàng)目續(xù)建，積極打通出售渠道，加速資產(chǎn)盤活。
    

    不過，從出售的項(xiàng)目來看，正榮地產(chǎn)由此獲得的資金額度有限，上述資產(chǎn)處置公布的回籠資金還不到3億元，對(duì)于上百億的負(fù)債來說“杯水車薪”。正榮地產(chǎn)表示，將繼續(xù)尋求合適機(jī)會(huì)出售其他項(xiàng)目公司的股權(quán)。
    

    正榮地產(chǎn)董事會(huì)副主席劉偉亮曾表示，經(jīng)公司梳理，旗下一批合作項(xiàng)目通過與國央企進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)可以回收30億元到40億元;此外，他還表示，正榮地產(chǎn)有資產(chǎn)總值接近100億元的自持物業(yè)，凈價(jià)值約40億元到50億元左右。但截至目前，并未有預(yù)期中的收購事件公布。
    

    受市場下行壓力加大、流動(dòng)性壓力持續(xù)攀升的影響，2022年開始正榮暫緩拿地，上半年沒有新增土地，而是將工作焦點(diǎn)放在加快重點(diǎn)和難點(diǎn)區(qū)域的推盤和去化，改善庫存結(jié)構(gòu)等方面。截至2022年中期，正榮土地儲(chǔ)備2215萬平，較年初減少14.6%，仍可保障未來2—3年的需求。
    
		
          
    
		  
	
    標(biāo)簽：
			
		債務(wù)違約頻頻發(fā)生
				
		正榮地產(chǎn)
				
		債務(wù)再現(xiàn)延期
				
		受限現(xiàn)金
		 
	
    
	
        
    
      
    
	
      
    
      
      
    
	
	

    

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