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達實智能擬1.6億收購董事長旗下地產被質疑從事房地產開發(fā)

2021-09-15 08:43:17來源：長江商報

從事軟件與信息技術服務的達實智能，要進入房地產?

近日，達實智能(002421.SZ)公告稱，擬以現金出資1.6億元，購買董事長劉磅旗下合肥達實100%股份。

值得關注的是，合肥達實增值率接近兩倍，而且主要資產為貨幣資金、房產及2.37萬平方米的土地。

不僅如此，合肥達實2020年總資產達5547.13萬元，但營業(yè)收入僅329.68萬元，凈利潤只有11.92萬元。

達實智能表示，收購合肥達實后，其所擁有的園區(qū)作為公司后方研發(fā)、生產、運營基地，可支撐公司未來十年戰(zhàn)略。

9月13日，深交所下發(fā)關注函，要求達實智能說明合肥達實是否曾經從事或擬從事住宅類或商業(yè)類房地產開發(fā)與經營業(yè)務。

從業(yè)績來看，達實智能可能也需要新的動力。2021年第二季度，達實智能營業(yè)收入同比下滑4.33%;凈利潤同比下降4.33%;扣非凈利潤同比下降15.4%。

標的主要資產為房產和土地

達實智能主營業(yè)務是提供智能物聯網產品和解決方案，為人們營造低碳、高效、安全的工作和生活環(huán)境。

9月10日，達實智能公告稱，為切實有效的支撐公司未來十年戰(zhàn)略，公司擬以現金出資1.6億元，購買劉磅、劉昂、褚慶喜、深圳市達實股權投資發(fā)展有限公司(簡稱“達實股權投資公司”)所持有的合肥達實數字科技有限公司(簡稱“合肥達實”)100%股份。

達實智能表示，本次收購合肥達實100%股份，目的在于收購完成后，對其所持有的深港數字化產業(yè)園三期進行開發(fā)，建成后，該園區(qū)作為達實后方的研發(fā)、生產、運營基地，優(yōu)化成本與區(qū)域布局。圍繞智能物聯、低碳發(fā)展打造“近零碳”智慧產業(yè)園標桿，創(chuàng)新驅動，匹配公司未來十年的戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展。

由于交易對手方劉磅為達實智能董事長、總經理，劉昂為達實智能董事，達實股權投資公司為劉磅直接控制的公司，本次交易構成關聯交易。

公告顯示，合肥達實成立于2006年7月，主營業(yè)務為軟件開發(fā);信息系統(tǒng)集成服務;信息技術咨詢服務;園區(qū)管理服務;物業(yè)管理等。

2020年和2021年前7月，合肥達實資產總額分別為5547.13萬元、5643.81萬元;營業(yè)收入分別為329.68萬元和196.99萬元，營業(yè)利潤分別為9.9萬元和163.27萬元;凈利潤分別為11.92萬元和122.91萬元。

不過，合肥達實雖是一家軟件開發(fā)公司，但主要資產為貨幣資金、房產及2.37萬平方米的土地。

經資產基礎法評估，合肥達實評估基準日總資產賬面價值為5643.81萬元，評估價值為1.65億元，增值額為1.08億元，增值率為191.47%;總負債賬面價值為127.97萬元，評估價值為127.97萬元，無增減值;股東全部權益賬面價值為5515.84萬元，股東全部權益評估價值為1.63億元，增值額為1.08億元，增值率為195.92%。公司凈資產在2021年7月31日所表現的市場價值為1.63億元。

合肥達實介紹，評估增值原因主要有納入評價范圍的土地為2006年入賬，房產為2010年之前入賬，經過多年的折舊使得凈值較低，目前房地產市場行情近年來持續(xù)上漲，從而造成價值增加。而且本次評估的房產，企業(yè)賬面價值未包含所應分攤的土地使用權價值，本次評估是房地合估，從而造成評估增值。

被質疑從事房地產開發(fā)

作為一家從事軟件與信息技術服務，達實智能要這么多地干嘛?

達實智能表示，本次收購合肥達實100%股份，將其所擁有的園區(qū)作為達實后方研發(fā)、生產、運營基地，有助于優(yōu)化成本與區(qū)域布局，有利于更貼近用戶與市場，覆蓋華中、華東區(qū)域市場。通過降本增效，增強對屬地客戶的解決方案與服務能力，提升公司經營的競爭力。

實際上，達實智能也算了一筆賬，相比于深圳總部，建設合肥內地基地將大大節(jié)約成本，其中人工薪酬預計可降低20%，辦公樓租金成本預計降低超過一半，差旅交通成本、市內交通費用，餐飲費用、住宿費用均會有不同程度的節(jié)約。

達實智能認為，企業(yè)的戰(zhàn)略目標、市場環(huán)境的變化，都對產能供給方面提出了更高的要求，充分、高效的供給能力是公司業(yè)績持續(xù)增長的重要保障。為切實有效的支撐公司未來十年戰(zhàn)略，降本增效，公司將在把深圳總部作為經營中心、宣傳推廣中心、資本中心的同時，在合肥打造集研發(fā)、生產、運營、服務于一體的達實后方基地，以實現企業(yè)規(guī)模的進一步突破。

而且，《評估報告》顯示，合肥達實存貨主要為待開發(fā)的第三期房地產項目，用途為工業(yè)，規(guī)劃中包括兩棟高層研發(fā)樓和一棟高層公寓未建設。投資性房地產包括你公司開發(fā)的數字化產業(yè)園未銷售完的房地產，證載用途為工業(yè)，實際用途為部分用作辦公樓，部分用作商鋪。

9月13日，深交所下發(fā)關注函，要求達實智能說明合肥達實是否存在相關住宅及商業(yè)類房產、用地。如有，以列表方式披露所持住宅用途、商業(yè)或商服用途的土地及住宅和商業(yè)房產的情況，同時請說明合肥達實是否曾經從事或擬從事住宅類或商業(yè)類房地產開發(fā)與經營業(yè)務。

2021年上半年，達實智能實現營收15.27億元，同比增長13.52%;凈利潤1.63億元，同比增長18.03%。不過按單季度看，公司第二季度營業(yè)收入同比下滑4.33%;凈利潤同比下降4.33%;扣非凈利潤同比下降15.4%。

另外，達實智能上半年因經營活動產生的現金流量凈額為-2.83億元，同比下降323.41%，公司及子公司久信醫(yī)療在項目投入期支付工程款、采購款增加為主因;而由于新增訂單增長遲緩、傳統(tǒng)手術室毛利率下滑、已簽約待執(zhí)行項目進度滯后等原因，公司此前就曾對久信醫(yī)療計提巨額的商譽減值準備。